Achat d’un condo d’un constructeur ou promoteur

Que doit prévoir le contrat préliminaire (la promesse d’achat)?
Le contrat préliminaire (la promesse d’achat) doit-il prévoir une clause permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat?
Y a-t-il alors une pénalité à payer?
Que doit contenir une « note d’information »?
Comment protéger l’acompte versé par l’acheteur au promoteur?
Quels sont les types de bâtiments couverts par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (obligatoire)?
Si le Plan de garantie obligatoire ne s’applique pas à votre achat, existe-t-il une autre garantie?
Que doit savoir l’acheteur sur les comptes de taxes émis après la vente?
Que doit savoir l’acheteur sur les hypothèques légales de la construction?
Qui choisit le notaire?
Si la vente ne peut avoir lieu à la date prévue, l’acheteur peut-il néanmoins prendre possession de son futur condo?

 

Vous songez à acheter votre condo résidentiel directement du constructeur ou du promoteur ? Ce qui suit vous concerne !

Que doit prévoir le contrat préliminaire (promesse d’achat)?

Selon la loi, il est obligatoire que la vente d’une fraction résidentielle par un constructeur ou un promoteur soit précédée par la signature d’un contrat préliminaire (ou une promesse d’achat). Cette obligation vise l’achat d’une fraction par une personne qui entend l’habiter elle-même (art. 1785 C. c. Q.).

Ce contrat préliminaire doit notamment indiquer (art. 1786 C.c.Q.)  :

• les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur;
• les ouvrages à réaliser;
• le prix de vente, et mentionner, si le prix est révisable, les modalités de la révision;
• la date de délivrance et les droits réels qui grèvent l'immeuble;
• les informations utiles relatives aux caractéristiques de l'immeuble;
• Un règlement du gouvernement à venir pourra déterminer d’autres renseignements devant figurer dans le contrat préliminaire.

 

 

Le contrat préliminaire (la promesse d’achat) doit-il prévoir une clause permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat?

La loi prévoit que le contrat préliminaire, qui vise la vente par un constructeur ou un promoteur d’une fraction à une personne qui entend l’habiter elle-même, doit comporter une clause permettant à l’acheteur de renoncer à acheter dans les 10 jours de la signature du contrat préliminaire tant qu’il n’a pas reçu la note d’information ou dans les 10 jours de sa réception (art. 1785 C.c.Q.). C’est ce qu’on appelle la « faculté de dédit ».

Y a-t-il alors une pénalité à payer ?

Ce n’est pas nécessairement le cas. Pour le savoir, il faut lire attentivement le contrat préliminaire. Si une pénalité y est prévue, elle ne peut pas dépasser 0,5 % du prix de vente convenu (art. 1786 C.c.Q.).

Que doit contenir une « note d’information » ?

Lorsque la vente l’immeuble comporte au moins 10 unités d’habitationporte sur une fraction de copropriété divise, le constructeur ou le promoteur vendeur doit fournir à l’acheteur une note d’information avec la promesse d’achat. Il est obligatoire que ce document contienne les informations suivantes :

• les noms des architectes, des ingénieurs, des constructeurs et des promoteurs qui ont travaillé sur le projet;
• un plan de l’ensemble du projet immobilier;
• un plan général de développement du projet, s'il y a lieu;
• le sommaire d’un devis descriptif;
• le budget prévisionnel établi sur une base annuelle d’occupation complète de l’immeuble, à partir de la date de publication de la déclaration de copropriété (art. 1791 C. c. Q. );
• la description des installations communes;
• les renseignements sur la gérance de l’immeuble;
• que l'immeuble est couvert par un plan de garantie, s'il y a lieu, et les modalités qui permettent d'en prendre connaissance;
• un état des baux consentis par le promoteur ou le constructeur sur les parties privatives ou communes de l’immeuble;
• une copie ou un  résumé de la déclaration de copropriété et de l'extrait du règlement de l'immeuble.

Le Code civil du Québec contient des articles portant sur la note d’information. Il peut être très utile de les lire : art. 1787 C. c. Q. , art. 1788 C. c. Q. , art. 1789 C. c. Q. .

Comment protéger l’acompte versé par l’acheteur au promoteur?

Le constructeur ou le promoteur peut exiger le versement d’un acompte lors de la signature du contrat préliminaire. Il en a le droit et cette pratique est courante. Le montant d’un acompte varie d’un projet à l’autre.

L’acheteur devrait s’assurer qu’entre la signature du contrat préliminaire et le moment où il devient propriétaire, l’acompte qu’il verse est en tout temps protégé par une garantie de remboursement. C’est ce que prévoient les plans de garantie, habituellement jusqu’à concurrence d’un certain montant. L’acheteur doit prendre connaissance de son plan de garanti pour en connaître les limites. (Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (gouv.qc.ca)

Si l’acheteur n’est pas couvert par un plan de ce type, il devrait s’adresser à un notaire et lui demander de déposer l’acompte dans son compte en fidéicommis.

À ce sujet, la loi impose que tout acompte versé à un constructeur ou à un promoteur soit protégé entièrement par un ou plusieurs des moyens suivants : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel déterminé par règlement du gouvernement. De plus, si la fraction n’est pas livrée à la date convenue, la loi prévoit que l’acompte versé au vendeur est remis à l’acheteur (art. 1791.1 C.c.Q.).

Quels sont les types de bâtiments couverts par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (obligatoire)?

Au Québec, le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est obligatoire depuis 1999. Ce plan veille à ce que l’entrepreneur s’acquitte correctement des obligations qu’il assume aux termes du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Ce règlement prévoit que la vente d’une fraction résidentielle neuve est obligatoirement protégée par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Toutefois, cette garantie s’applique uniquement aux maisons unifamiliales, jumelées ou en rangées. Elle s’applique aussi aux appartements à la condition que l’immeuble ne comporte pas plus de quatre parties privatives superposées. Il doit s’agir d’un bâtiment entièrement neuf. La garantie ne s’applique donc pas aux immeubles existants convertis en condo, même s’ils font l’objet de travaux majeurs, ou encore à de grandes tours comportant plus de quatre parties privatives superposées.

Le plan de garantie porte notamment sur les acomptes versés et sur la construction des parties privatives et communes.

Ces garanties font l’objet d’explications claires sur le site de la Régie du bâtiment. On y trouve également des informations portant sur les conditions et les délais entourant les réclamations des acheteurs.

Si le Plan de garantie obligatoire ne s’applique pas à votre achat, existe-t-il une autre garantie?

Lorsque le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne s’applique pas, certains promoteurs et constructeurs offrent une garantie conventionnelle non obligatoire. C’est souvent le cas pour les immeubles qui comptent plus de quatre parties privatives superposées et des immeubles qui sont recyclés ou convertis.

Le contenu de la garantie conventionnelle non obligatoire diffère d’un projet à l’autre. L’acheteur doit donc s’informer du contenu de sa garantie au moment où il signe son contrat préliminaire. Il devrait notamment s’assurer que le remboursement de la totalité de son acompte est garanti par le plan, à défaut son acompte devra être protégé par l’un ou plusieurs des autres moyens prévus par la loi.

Que doit savoir l’acheteur sur les comptes de taxes émis après la vente?

Il est très rare qu’une municipalité ait pu procéder à l’évaluation de toutes les fractions au moment où la copropriété divise est créée. Ainsi, lorsque l’acte de vente est signé, les comptes de taxes municipales et scolaires n’existent pas encore (art. 1050 C. c. Q. ). L’acheteur peut toutefois s’informer auprès du notaire pour savoir quels sont les arrangements à prendre avec le vendeur.

L’acheteur doit aussi prévoir que les comptes de taxes sont parfois émis plusieurs mois après la vente, mais toujours avec « effet rétroactif ». Cela signifie que l’acheteur devra assumer les impôts fonciers échus depuis l’acquisition, même si les comptes sont émis beaucoup plus tard.

Que doit savoir l’acheteur sur les hypothèques légales de la construction?

Le Code civil du Québec protège les droits des personnes qui participent à la construction ou à la rénovation d’un immeuble. Il s’agit par exemple des ouvriers, des architectes et des ingénieurs ou encore des fournisseurs de matériaux. Pour protéger leurs créances, ces personnes peuvent, à certaines conditions, inscrire un avis d’hypothèque légale au registre foncier. Ils peuvent le faire même après la signature de l’acte de vente notarié.

L’acheteur peut notamment demander à l’entrepreneur la liste complète de ses employés, sous-entrepreneurs et fournisseurs de matériaux. En effet, comme le prévoit l’article 2122 du Code civil du Québec, si l’entrepreneur peut exiger des acomptes pour la valeur des travaux exécutés et des matériaux nécessaires, il est tenu, préalablement, de fournir à l’acheteur un état des sommes payées à ses sous-entrepreneurs et à ses fournisseurs de matériaux, ainsi que des sommes qu’il leur doit encore.

Ensuite, selon l’article 2123 du Code civil du Québec, l’acheteur peut donner instruction à son notaire de retenir les sommes suffisantes pour couvrir d’éventuelles hypothèques légales, et ce, jusqu’à ce qu’il ait obtenu l’assurance que tous les employés, sous-entrepreneurs et fournisseurs de matériaux ont reçu leur dû.

Il existe peu de moyens efficaces pour se prémunir contre l’inscription d’une hypothèque légale. Le notaire peut faire des vérifications, mais jamais il ne pourra garantir qu’aucune hypothèque légale ne sera publiée contre la fraction.

Certaines compagnies d’assurance de titres offrent une protection aux acheteurs en cas de publication d’une hypothèque légale. Cette police d’assurance de titre doit être souscrite au moment de l’acquisition. L’acheteur devrait en parler à son notaire.

Qui choisit le notaire?

La Loi sur le notariat prévoit qu’à défaut de convention contraire entre les parties, c’est l’acheteur qui choisit le notaire.

Par contre, il est courant que les contrats préliminaires signés avec des constructeurs ou des promoteurs prévoient que la vente sera confiée au notaire du promoteur.

Chaque notaire, qu’il soit choisi par le vendeur ou par l’acheteur, est tenu d’agir de manière impartiale et d’assurer la protection des intérêts des deux parties. Il doit respecter ses obligations déontologiques qui sont soumises au contrôle de la Chambre des notaires du Québec.

Si la vente ne peut avoir lieu à la date prévue, l’acheteur peut-il néanmoins prendre possession de son futur condo?

Il arrive parfois que le plan de cadastre ne soit pas officiellement déposé au registre foncier au moment où il faudrait publier la déclaration de copropriété. Dès lors, il est impossible de créer la copropriété et de procéder à la signature des actes de vente notariés.

Dans ces circonstances, il est possible de signer une « convention d’occupation intérimaire » par laquelle le vendeur permet à l’acheteur de prendre possession de la fraction. En contrepartie, l’acheteur s’y engage à assumer certains frais et à signer l’acte de vente le moment venu.

Cette situation n’est pas idéale pour le promoteur puisqu’il ne peut toucher le produit de la vente. Elle ne l’est pas non plus pour l’acheteur qui est alors forcé de verser des sommes directement au vendeur, sans pour autant détenir un titre de propriété.

L’acheteur ne devrait d’ailleurs pas verser de sommes supérieures au montant prévu par le plan de garantie pour la protection des acomptes (s’il en est).