La conservation et l’entretien du bâtiment

En quoi consiste la conservation et l’entretien du bâtiment?
Qu'est-ce qu'un carnet d’entretien?
Quelle est la conséquence de ne pas avoir de carnet d'entretien?
Quelle est la conséquence du manque d’entretien en matière d’assurance?
Les administrateurs doivent-ils avertir les occupants de l’immeuble avant d’effectuer des travaux?

En quoi consiste la conservation et l’entretien du bâtiment?

L’une des missions du syndicat est de voir à la conservation de l’ensemble de l’immeuble et à l’entretien des parties communes (art.1039 C.c.Q. ).

Ainsi, les actions du syndicat ne sont pas limitées aux parties communes. Par exemple, si des travaux sont nécessaires dans une partie privative et que le copropriétaire est en défaut de les effectuer, le syndicat a l’intérêt requis pour agir. La déclaration de copropriété contient habituellement des dispositions à cet effet. Par exemple, si un copropriétaire néglige de changer un réservoir à eau chaude qui a dépassé sa durée de vie normale, le syndicat pourrait voir à ce que les travaux soient faits, puisqu’il s’agit d’assurer la conservation de l’immeuble.

Le syndicat ne voit toutefois qu’à l’entretien des parties communes, donc à l'exclusion des parties privatives. Il doit toutefois veiller à ce que les travaux d'entretien nécessaires à la conservation et à l'entretien de l'immeuble (soit dans les parties communes et les parties privatives) soient effectuées. De plus, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. Pour ces parties communes à usage restreint, le syndicat est responsable des charges afférentes aux réparations majeures et au remplacement de ces parties, à moins que la déclaration de copropriété ne prévoie une répartition différente (par exemple que les copropriétaires qui bénéficient de ces parties contribuent seuls à leurs frais de réparations majeures et de remplacement) (art. 1064 C.c.Q.).  De plus, la déclaration de copropriété peut prévoir d'autres exceptions. Par exemple, pour les copropriétés horizontales où les espaces verts sont des parties privatives, on peut prévoir que le syndicat sera chargé de l’entretien de la pelouse. Cela est possible parce que le syndicat peut voir à des opérations d’intérêt commun (art.1039 C.c.Q. ).

Qu'est-ce qu'un carnet d’entretien?

Le carnet d’entretien est un outil important pour veiller à l’entretien courant d’une copropriété. Il s’agit d’un document préparé par un professionnel qui sera désigné par un règlement du gouvernement à venir et qui prévoit notamment les entretiens faits et à faire de l'immeuble (art. 1070.2 C.c.Q., lequel n'est pas encore en vigueur). Ce carnet devra être tenu à jour par le conseil d’administration et ce dernier devra le faire réviser périodiquement. La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision de ce carnet seront déterminés dans un règlement du gouvernement à venir.

Si cela a toujours été de bonne pratique d’avoir un carnet d’entretien à jour afin de permettre d’indiquer aux administrations subséquentes les travaux qui ont été faits et les travaux à venir, cela sera bientôt obligatoire, dès qu’un règlement du gouvernement à cet effet sera adopté. Restez informés des évolutions législatives.

Quelle est la conséquence de ne pas avoir de carnet d'entretien?

L’établissement, la tenue et la révision du carnet d’entretien relève de la responsabilité du conseil d’administration. Ainsi, omettant d’en établir ou d’en tenir un, ou en omettant de le faire réviser, ou en en tenant un incomplet, les administrateurs pourront engager leur responsabilité personnelle puisqu’ils auront enfreint l’une de leurs obligations.

À l’heure actuelle, la tenue d’un carnet d’entretien n’est pas obligatoire puisque les nouvelles dispositions de la loi ne sont pas encore en vigueur. Toutefois, la déclaration de copropriété peut prévoir cette obligation auquel cas les administrateurs sont tenus de faire établir un tel carnet. Il est donc important de consulter la déclaration de copropriété afin de vérifier si la tenue du carnet d’entretien s’impose.

Quelle est la conséquence du manque d’entretien en matière d’assurance?

Il faut savoir que le défaut d’entretien d’un immeuble peut avoir un effet négatif en matière d’assurance. La prime d’assurance du syndicat et la franchise exigée par l’assureur pourraient être plus élevées et l’assureur pourrait même refuser de couvrir la copropriété. L’assureur pourrait également refuser de couvrir un dommage si celui-ci est lié à un manque d’entretien.

Les administrateurs doivent-ils avertir les occupants de l’immeuble avant d’effectuer des travaux?

Les administrateurs doivent parfois effectuer des travaux d’entretien dans une partie privative en particulier. Cette partie privative peut être habitée par le copropriétaire, mais elle peut aussi être occupée par d’autres personnes. Un locataire ou une amie qui emprunte la partie privative, par exemple.

Si la partie privative est occupée par d’autres personnes que le copropriétaire, les administrateurs sont obligés de les avertir que des travailleurs entreront pour y effectuer des travaux. Les administrateurs doivent remettre aux occupants un document écrit avec les informations suivantes (art. 1066 C.c.Q.):

• la nature des travaux,
• la date du début des travaux,
• la durée prévue des travaux,
• la période d’évacuation, si elle est nécessaire.

Cette règle s’applique à n’importe quel occupant et pas seulement au locataire.

Un tel avis n’est pas obligatoire si les travaux sont urgents. Dans la mesure du possible, il est tout de même préférable d’en avertir les occupants.