La déclaration de copropriété

En quoi consiste la déclaration de copropriété?
Quelles sont les trois parties composant la déclaration de copropriété?
Comment modifier la déclaration de copropriété?

En quoi consiste la déclaration de copropriété?

La déclaration de copropriété constitue l’acte qui lie tous les copropriétaires (art. 1062 C.c.Q.) et où sont établies les règles de vie commune et d’administration de la copropriété.

Il s’agit d’un acte notarié qui est publié au registre foncier (art. 1059 C.c.Q., art. 1060 C.c.Q.). Son but est de créer la copropriété divise sur l’immeuble et le syndicat des copropriétaires (art. 1038 C.c.Q., art. 1039 C.c.Q.).

Depuis le 1^er juin 2022, la déclaration de copropriété, et, sauf exception, ses amendements, doivent obligatoirement être rédigés en français.

Quelles sont les trois parties composant la déclaration de copropriété?

Depuis 1994, le Code civil du Québec prévoit qu’une déclaration de copropriété doit être divisée en trois parties distinctes : l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions (art. 1052 C.c.Q.).

Ce sont ces trois parties regroupées qui composent la déclaration de copropriété et la modification de chacune de ces parties exige notamment une forme et des majorités de votes qui sont différentes.

Première partie : l’acte constitutif de copropriété

L’acte constitutif de copropriété définit ou établit les éléments suivants (art. 1053 C.c.Q.) :

La destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes;
La valeur relative des fractions et la méthode suivie pour l'établir;
La quote-part des charges communes, lesquelles comprennent notamment les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance;
Le nombre de voix à l’assemblée des copropriétaires attachée à chaque fraction;
La répartition des pouvoirs et devoirs entre le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires en respectant les dispositions impératives de la loi;
Les dispositions concernant l’assurance de l’immeuble et toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes; et
Toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration de copropriété.

Il est à noter que depuis le 10 janvier 2020, l’ajout ou la modification d’une clause pénale doit être approuvée par l’assemblée des copropriétaires et ensuite intégrée à la déclaration de copropriété par un acte notarié et publiée au Registre foncier. Cependant, la clause pénale existante avant le 10 janvier 2020 est considérée comme faisant partie de l’acte constitutif de copropriété, même si elle a été inscrite dans le règlement de l’immeuble.

Deuxième partie : le règlement de l’immeuble

Le règlement de l’immeuble énonce les « règles de vie » que doivent respecter les copropriétaires, les locataires et les occupants de l’immeuble. Ces règles portent sur les parties privatives et les parties communes. En effet, même si une personne est propriétaire de sa fraction, elle ne peut pas y faire absolument tout ce qu’elle veut. Le même principe s’applique lorsque cette personne utilise les parties communes et les parties communes à usage restreint. Le locataire et l’occupant d’une fraction sont également tenus de respecter le règlement de l’immeuble, lequel leur est opposable dès qu’un exemplaire leur ai remis par le copropriétaire ou le syndicat (art. 1057 C.c.Q.). Le copropriétaire qui loue ou prête sa partie privative doit aviser le syndicat de la date à laquelle il a remis une copie du règlement de l’immeuble à son locataire ou à son occupant (art. 1065 C.c.Q.).

Le règlement prévoit également les règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété, dont le mode de nomination des administrateurs et toutes les règles relatives à la tenue des réunions du conseil d’administration et des assemblées des copropriétaires. Il porte aussi sur la procédure de cotisation des copropriétaires et de recouvrement des contributions aux charges communes (art. 1054 C.c.Q., art. 1084 C.c.Q.).

Troisième partie : l’état descriptif des fractions

L’état descriptif des fractions contient l’énumération des numéros de lots privatifs et communs et une description des droits réels qui affectent l’immeuble, comme des servitudes, au moment de la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier (art. 1055 C.c.Q.).

Comment modifier la déclaration de copropriété?

La déclaration de copropriété (incluant le règlement de l’immeuble) ne peut être modifiée que par l’assemblée des copropriétaires. Différentes majorités sont prévues dans la loi, selon la modification qui est proposée.

Il faut savoir que les modifications au règlement de l’immeuble ne sont pas publiées au registre foncier, contrairement à celles apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions. C’est donc auprès du syndicat, dans le registre de la copropriété qu’on peut les retrouver. Les modifications apportées au règlement de l’immeuble doivent être approuvées par la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (art. 1096 C.c.Q.).

Quant aux modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété ou à l’état descriptif des fractions, elles doivent être notariées (art. 1059 C.c.Q.), publiées au registre foncier et approuvées par les trois quarts des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (art. 1097 C.c.Q.). De plus, depuis le 1^er juin 2022, les amendements apportés à une déclaration de copropriété doivent, sauf exception, obligatoirement être rédigées en français.