Le fonds de prévoyance

Comment le fonds de prévoyance est-il constitué?
Quelle est l’utilité du fonds de prévoyance?
Quelle devrait être la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance?
Quelle est la différence entre le fonds de prévoyance et le fonds d’imprévu?
Pour quel type de dépenses le fonds de prévoyance peut-il être utilisé?
Qu'arrive-t-il lorsque le fonds de prévoyance est insuffisant?

Comment le fonds de prévoyance est-il constitué?

La loi prévoit que le syndicat doit mettre sur pied un fonds de prévoyance qui doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Ce fonds est constitué, selon les termes mêmes de la loi, « en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes » (art. 1071 C.c.Q. ). Cela suppose donc que le syndicat obtienne une évaluation du coût de remplacement des éléments communs et de leur durée de vie.D’ailleurs, selon les nouvelles dispositions de la loi qui entreront en vigueur sous peu, tous les cinq ans, le conseil d’administration devra obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude devra être réalisée selon les normes établies par un règlement du gouvernement à venir, lequel désignera notamment les professionnels qui pourront faire ces études. Le syndicat doit également s’assurer de percevoir les cotisations des copropriétaires et de les verser au fonds de prévoyance.

Ce fonds ne peut être utilisé à d’autres fins. Par exemple, il ne peut servir à éponger un déficit, à payer des honoraires des conseillers juridiques, à financer des améliorations apportées à l’immeuble, etc.

La meilleure pratique consiste à consulter des professionnels en mesure d’offrir au syndicat un service d’analyse, incluant la production d’un rapport comportant toutes les recommandations nécessaires.En effet, malgré le fait que l’étude du fonds de prévoyance ne soit pas encore obligatoire, il pourrait être une bonne pratique d’obtenir une telle étude d’autant plus qu’il se peut que le règlement du gouvernement à venir prévoie un régime particulier lorsque le syndicat s’est doté d’une telle étude notamment pour prévoir la reconnaissance d’équivalences pour les études déjà obtenues.

Quelle est l’utilité du fonds de prévoyance?

La création d’un fonds de prévoyance permet au syndicat, peu importe la situation financière individuelle de chacun des copropriétaires à un moment donné,  d’effectuer des réparations majeures et des travaux de remplacement des parties communes. Il s’agit d’une protection dont profite la collectivité des copropriétaires quant au maintien de l’immeuble en bon état. Les copropriétaires considérés individuellement en profitent également, car ils sont alors prémunis contre une cotisation spéciale qui les placerait dans une mauvaise posture financière.

Quelle devrait être la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance?

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est généralement versée mensuellement, avec la contribution aux charges courantes.

Le Code civil du Québec indique, à titre indicatif seulement, que la contribution au fonds de prévoyance doit être d’au moins 5 % de la contribution aux charges communes des copropriétaires. Malheureusement, plusieurs syndicats connaissent mal cette règle et fixent la contribution des copropriétaires à 5 % de leur budget, sans prévision des coûts de remplacement et de réparations majeures des parties communes. La plupart des experts considèrent que ce minimum est nettement insuffisant pour assurer les réparations majeures et le remplacement des parties communes à la fin de leur vie utile.

Face à cette réalité, des modifications ont été apportées à la loi, lesquelles entreront en vigueur sous peu. Elles prévoient que les sommes à verser au fonds de prévoyance devront être fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance. Dans le cas où une copropriété est constituée par un promoteur, les sommes à verser à ce fonds devront correspondre à 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble, et ce, jusqu’à ce que le promoteur obtienne l’étude du fonds de prévoyance, laquelle devra être fournie dans les 30 jours de l’assemblée de transition.

Quelle est la différence entre le fonds de prévoyance et le fonds d’imprévu?

Plusieurs confondent le fonds de prévoyance, qui est obligatoire et qui ne peut être utilisé qu’aux fins de réparations majeures et de remplacement des parties communes, et le fonds d’imprévu que certains syndicats choisissent de constituer. Ce fonds d’imprévu, qui fait parfois l’objet d’une clause dans la déclaration de copropriété, est en fait une somme qui est mise de côté pour le cas où des dépenses imprévues, de toutes natures, doivent être engagées par le syndicat.

Pour quel type de dépenses le fonds de prévoyance peut-il être utilisé?

Le fonds de prévoyance doit être utilisé aux fins de réparations majeures et de remplacement des parties communes. Il peut donc être utilisé, à titre d’exemple, pour la réparation majeure du revêtement extérieur d’un bâtiment, le remplacement des fenêtres ou des balcons ou encore le remplacement de l’asphalte d’un stationnement, pour autant que ces éléments soient identifiés comme étant dans parties communes de la copropriété, et sous réserve des stipulations prévues dans la déclaration de copropriété. Il est donc essentiel de vérifier le contenu de la déclaration de copropriété à cet effet.

Qu’arrive-t-il lorsque le fonds de prévoyance est insuffisant?

Lorsque le fonds de prévoyance est insuffisant pour permettre que soit effectué des réparations majeures ou le remplacement des parties communes, le conseil d’administration peut exiger une contribution spéciale de la part des copropriétaires. Les administrateurs doivent toutefois consulter l’assemblée des copropriétaires avant de décider de toute contribution spéciale.