Les charges communes

Quand les copropriétaires doivent-ils verser leurs premières contributions?
Comment les contributions sont-elles fixées?
À qui sont payées les contributions?
En quoi consistent les charges communes générales?
En quoi consistent les charges communes à usage restreint (charges particulières)?
Comment les charges sont-elles réparties?
Le promoteur-copropriétaire est-il tenu de payer les charges communes?
Qu’en est-il des autres charges?

Les charges communes ou « frais de condo » servent à payer les différents frais relatifs à la copropriété et à l’immeuble.

Quand les copropriétaires doivent-ils verser leurs premières contributions?

Les copropriétaires doivent en principe contribuer aux charges communes dès que le syndicat est créé, c’est-à-dire dès la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier. Le Code civil du Québec précise que le premier budget est établi pour une période qui débute au moment où la déclaration de copropriété est publiée (art. 1791 C.c.Q. ).

Ainsi, dès que la déclaration de copropriété est publiée, l’administrateur provisoire devrait ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat, y déposer toutes les contributions des copropriétaires aux charges communes et payer les dépenses du syndicat à même ce compte.

Comment les contributions sont-elles fixées?

Le Code civil du Québec prévoit que le budget annuel de la copropriété de même que les contributions des copropriétaires aux charges communes sont fixés par le conseil d’administration après consultation de l’assemblée des copropriétaires. En préparant le budget, le conseil d’administration doit déterminer les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et  de l’exploitation de l’immeuble. Il détermine également les sommes qui devront être versées au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance (art. 1072 C.c.Q.). Le conseil d’administration consulte ensuite l’assemblée sur cette question lors de l’assemblée annuelle. Il adopte enfin le budget par résolution du conseil d’administration.

À qui sont payées les contributions?

Les contributions aux charges communes devraient toujours être payées au syndicat des copropriétaires, et non pas aux administrateurs personnellement ni au promoteur. La taille de la copropriété ne change rien à ce principe.

Si l’immeuble est administré par un gestionnaire rémunéré, il est important de vérifier que ce dernier est titulaire d’un compte bancaire distinct pour chaque syndicat qu’il administre. Les charges sont généralement payables mensuellement, par série de chèques postdatés ou par virements bancaires préautorisés.

En quoi consistent les charges communes générales?

La plupart des charges communes sont dites « générales » parce que c’est l’ensemble des copropriétaires qui en bénéficie. C’est le cas, par exemple, des frais relatifs à la gestion de l’immeuble ou à la convocation d’une assemblée de copropriétaires, de la rémunération des administrateurs, des honoraires relatifs à la tenue de livres et à la comptabilité du syndicat, des frais de déneigement des entrées, etc.

En quoi consistent les charges communes à usage restreint (charges particulières)?

Dans certaines copropriétés, il existe des charges qui sont spécifiquement liées à des parties communes à usage restreint. Par exemple, l’entretien d’une terrasse sur le toit qui ne sert qu’à un seul copropriétaire, les travaux de peinture d’un balcon commun à usage restreint, le déneigement d’une entrée de cour commune à usage exclusif dans un projet de maisons en rangée, etc.

Comment les charges sont-elles réparties?

• Charges communes générales

  Les charges communes générales sont réparties entre tous les copropriétaires en proportion de la valeur relative de leurs fractions (art. 1064 C.c.Q. ).

• ·        Frais liés à l’entretien et à la réparation courante (mineure) d’une partie commune à usage restreint

  Les frais liés à l’entretien et à la réparation courante (mineure) d’une partie commune à usage restreint devraient être assumés par le ou les copropriétaires qui détiennent un droit d’usage exclusif sur ces parties, pourvu que le calcul de ces charges particulières soit possible et significativement utile. Par exemple, il serait illusoire, pour des stationnements extérieurs, d’attribuer à chaque propriétaire du droit exclusif les frais de déneigement spécifique à son espace de stationnement, dans la mesure où chaque copropriétaire bénéficie d’un espace de stationnement.

• Frais liés à la réparation majeure ou au remplacement d’une partie commune à usage restreint

  Les frais relatifs à la réparation majeure ou au remplacement d’une partie commune à usage restreint sont en principe répartis entre tous les copropriétaires en proportion de la valeur relative de leurs fractions. Toutefois, la déclaration de copropriété peut prévoir que ces frais doivent être payés par les seuls copropriétaires concernés (art. 1064 C.c.Q.).

Le promoteur-copropriétaire est-il tenu de payer les charges communes?

Le promoteur, à titre de copropriétaire, est tenu de payer sa part des charges communes dès la publication de la déclaration de copropriété. Ses contributions mensuelles pour chaque fraction qui n’est pas vendue devraient être versées au syndicat et déposées dans son compte bancaire.

Le promoteur n’est pas traité différemment des autres copropriétaires, peu importe que l’assemblée de transition ait été tenue ou non.

Qu’en est-il des autres charges?

Il n’est pas rare que le syndicat offre des services visant les parties privatives. Il peut le faire en raison de sa mission d’agir pour les opérations d’intérêt commun (art. 1039 C.c.Q.). Par exemple, un syndicat peut conclure une entente avec un fournisseur pour des services de télévision et d’Internet afin d’offrir aux copropriétaires les avantages d’un contrat collectif. Cette pratique est tout à fait légale. Toutefois, les tribunaux sont très clairs : les sommes dues par les copropriétaires aux termes de ce type d’entente ne peuvent pas être qualifiées des charges communes. En conséquence, les règles propres aux charges communes, notamment le pourcentage de répartition, ne s’appliquent pas à ces créances.