Les sujets d'actualité

Les foyers : Qui, entre le syndicat de copropriété et les copropriétaires, est responsable de la réfection des foyers et des cheminées?
Le cannabis : Peut-on interdire la consommation de cannabis dans l’immeuble?
Les bornes électriques : Quelles sont les étapes à accomplir avant d’installer des bornes de recharge dans l’immeuble?
Les assemblées virtuelles : Est-ce qu’un syndicat de copropriété peut tenir ses assemblées à distance?
Les réunions virtuelles : Est-ce qu’un conseil d’administration peut tenir ses réunions à distance?
La location à court terme « air bnb » : Que faut-il savoir au sujet de la location à court terme de type « air bnb » en copropriété?
Assurances : Interprétation de l’article 1074.2 du Code civil du Québec en matière d’assurances
Fonds d’auto assurance : Est-ce que les copropriétaires doivent contribuer indéfiniment aux fonds d’auto assurance?

Qui, entre le syndicat de copropriété et les copropriétaires, est responsable de la réfection des foyers et des cheminées?

La responsabilité d’effectuer les travaux de mise aux normes des foyers et des cheminées et d’en payer les frais y afférents dépend de la qualification de ces parties aux plans cadastraux et à la déclaration de copropriété. Ainsi, si les foyers et cheminées sont des parties communes ou des parties communes à usage restreint, c’est le syndicat qui doit être le maitre d’œuvre des travaux de mise aux normes. Quant aux frais, c’est la répartition prévue à la déclaration de copropriété qui s’appliquera. Une attention particulière devrait être portée à la répartition des frais de réparations majeures et de remplacement des parties communes à usage restreint. En cas de silence de la déclaration de copropriété, ces dépenses doivent être assumées par tous les copropriétaires, en proportion de la valeur relative de leur fraction.

Si les foyers ou les cheminées sont des parties privatives, tel que c’est souvent le cas pour les maisons de ville, tous les frais doivent être assumés par les copropriétaires de ces parties privatives. Comme les travaux aux foyers impliquent souvent les parties communes de l’immeuble, il est plus prudent qu’ils soient effectués par le syndicat de copropriété.

Peut-on interdire la consommation de cannabis dans l’immeuble?

Suivant la légalisation du cannabis, plusieurs copropriétés souhaitent adopter un règlement en interdisant la consommation dans l’immeuble. Concernant les parties communes intérieures, la loi prévoit qu’il est interdit de fumer du cannabis dans les aires communes des immeubles d’habitation comportant deux logements ou plus. Un règlement interdisant la consommation est donc valide, bien qu’il ne soit pas nécessaire.

Quant aux parties communes extérieures et aux parties privatives, il faut évaluer si l’interdiction de consommation est justifiée par la destination de l’immeuble, en prenant en considération notamment son emplacement, sa configuration et sa construction.

Le syndicat de copropriété aura raison d’interdire la consommation de cannabis si l’odeur est susceptible de se propager à l’intérieur de l’immeuble et d’imposer aux occupants la fumée secondaire. En effet, en cas de perméabilité entre les fractions, un règlement interdisant de consommer du cannabis dument adopté en assemblée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés n’aura pas pour effet de modifier la destination de l’immeuble mais s’inscrira plutôt dans le prolongement de sa destination résidentielle compte tenu du caractère non-étanche des unités d’habitation. Les tribunaux prendront en considération les effets de la fumée secondaire et le droit à la vie, à la sureté et à l’intégrité des personnes afin de pencher en faveur d’une obligation de s’abstenir de fumer dans un environnement qui fait en sorte que d’autres personnes seront susceptibles de voir leur santé affectée, tel que c’est le cas dans un lieu résidentiel non-étanche.

Quelles sont les étapes à accomplir avant d’installer des bornes de recharge dans l’immeuble?

Les véhicules électriques gagnant en popularité, les syndicats de copropriété font face à plusieurs demandes des copropriétaires pour l’installation de bornes de recharge dans l’immeuble.

La qualification de la borne de recharge et de son système électrique dépendra de la nature de la partie sur laquelle ils sont installés.

Comme ces bornes sont souvent incorporées aux parties communes ou aux parties communes à usage restreint de l’immeuble, leur installation constitue habituellement des travaux de transformation ou d’amélioration des parties communes et nécessite une approbation des copropriétaires représentant les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés en assemblée. Une modification de l’acte constitutif de la déclaration de copropriété notariée sera de mise afin de clarifier la nature de la borne et de prévoir en amont la répartition des charges et la responsabilité des travaux d’entretien, de réparation (mineures et majeures) et de remplacement.

Cependant, si la borne est installée sur une partie privative et branchée sur un système électrique privatif, le copropriétaire de cette partie pourra procéder aux travaux, sous réserve de l’autorisation du conseil d’administration, et en assumera tous les frais.

Est-ce qu’un syndicat de copropriété peut tenir ses assemblées à distance?

Les syndicats de copropriété peuvent tenir leur assemblée annuelle ou spéciale à distance pour autant que le moyen retenu pour la tenir permet à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux (art. 1088.1 C.c.Q.).

Dans le cadre d’une telle assemblée, les copropriétaires peuvent y voter par tout moyen permettant, à la fois, de recueillir les votes de façon à ce qu’ils puissent être vérifiés subséquemment et de préserver le caractère secret du vote, lorsqu’un tel vote est demandé (art. 1089.1 C.c.Q.).

Pour ce faire, les syndicats doivent se munir de supports technologiques permettant aux copropriétaires de participer à l’assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant la communication immédiate entre les copropriétaires. Ils devront également s’assurer de l’identité de chaque participant, et tenir les votes secrets de manière à ce qu’ils puissent être vérifiés subséquemment, tout en préservant leur caractère secret. Des explications quant à la procédure devraient être envoyées aux copropriétaires avec l’avis de convocation.

Est-ce qu’un conseil d’administration peut tenir ses réunions à distance?

Il est possible de tenir une réunion du conseil d’administration à distance pour autant que le moyen retenu pour la tenir permet à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux (art. 1084.1 C.c.Q.).

Dans le cadre d’une telle réunion, les administrateurs peuvent y voter par tout moyen permettant, à la fois, de recueillir les votes de façon à ce qu’ils puissent être vérifiés subséquemment et de préserver le caractère secret du vote, lorsqu’un tel vote est demandé.

 Que faut-il savoir au sujet de la location à court terme de type « air bnb » en copropriété?

Même si un copropriétaire a le droit de louer son appartement, il est important de vérifier le contenu de la déclaration de copropriété puisqu’il peut y avoir des restrictions. En effet, dans certains cas, la location n’est permise qu’à long terme et des locations de courte durée sont strictement interdites.

Dans le cas où la déclaration de copropriété permette la location à court terme, il faut savoir qu’il est important de vérifier si la municipalité permet que soit exercé ce type de location. Les municipalités peuvent parfois interdire la location à court terme dans certains secteurs de leur territoire. De plus, des autorisations gouvernementales auprès du ministère du Tourisme pourront être requises. Ainsi, avant d’offrir son appartement sur une plateforme d’hébergement de type air bnb, les copropriétaires doivent non seulement s’assurer que leur déclaration de copropriété le permet, mais également obtenir toutes les autorisations municipales et gouvernementales nécessaires.

Pour d’autres renseignements au sujet de la location à courte terme, vous pouvez consulter le site d’Éducaloi.

Interprétation de l’article 1074.2 du Code civil du Québec en matière d’assurance

L’article 1074.2 C.c.Q. prévoit qu’advenant la survenue d’un sinistre, la franchise assumée par le syndicat de copropriété doit être répartie entre l’ensemble des copropriétaires à titre de charge commune, à moins que le sinistre découle de la faute d’un copropriétaire, du fait ou de la faute d’une autre personne qu’il a sous sa garde, ou encore du fait d’un bien qu’il a sous sa garde. Dans ce dernier cas, le syndicat jouira d’une présomption de faute, laquelle pourra être repoussée par le copropriétaire, notamment en démontrant le bon entretien et la bonne utilisation du bien.

Bien que le second alinéa de l’article 1074.2 C.c.Q. indique qu’ « est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa », plusieurs auteurs semblent d’avis que la déclaration de copropriété peut également prévoir un régime de responsabilité contractuelle. Ainsi, il serait possible d’y prévoir une clause qui rend un copropriétaire responsable, à l'égard des autres copropriétaires et du syndicat, de toutes conséquences dommageables par ses actes ou sa négligence et/ou ceux de ses préposés, des locataires, des invités, des membres de sa famille et des dommages causés par un bien dont il est légalement responsable. En présence d’une telle clause, le copropriétaire pourrait alors être tenu responsable du remboursement de la franchise, nonobstant l’existence ou l’absence de faute de sa part.

Est-ce que les copropriétaires doivent contribuer indéfiniment au fonds d’auto assurance?

Depuis le 15 avril 2022, les syndicats ont l’obligation de constituer un fonds d’auto assurance, lequel est notamment affecté au paiement des franchises d’assurance. Les modalités de cotisations à ce fonds sont prévues par un règlement du gouvernement. Lorsque le montant cumulé dans ce fonds est égal ou supérieur à la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat (à l’exclusion des franchises pour un tremblement de terre ou par une inondation), les copropriétaires n’ont plus l’obligation d’y cotiser (mais peuvent tout de même continuer à le faire), à moins que ce fonds ne soit utilisé dans le cas où surviendrait un sinistre. Dans les projets de copropriétés où la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat (à l’exclusion des franchises pour un tremblement de terre ou par une inondation) dépasse 100 000,00$, le montant que doivent cotiser les copropriétaires à ce fonds est de 100 000,00$.