Courtier

Lorsque vous utilisez les services d’un courtier immobilier pour l’achat, la vente ou la location d’une fraction d’un immeuble détenu en copropriété, vous êtes protégé par la Loi sur le courtage immobilier. L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a comme unique mission d’informer et de protéger le public en appliquant cette loi, qui dicte aux courtiers leurs devoirs et obligations. Parmi ceux-ci : loyauté, transparence et information. Ils sont tenus de les respecter pour protéger vos intérêts lors d’une transaction.

Rôle et responsabilité du courtier immobilier en matière de copropriété

Lorsque vous choisissez de faire affaire avec un courtier pour l'achat d'une copropriété, vous pouvez vous lier par contrat de courtage avec ce dernier. À cet effet, le formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements conçu par l’OACIQ devra être utilisé. Tout en établissant clairement les bases sur lesquelles le courtier agira, ce formulaire prévoit, entre autres :

les caractéristiques essentielles de l’immeuble recherché ;
le prix et les conditions d’achat visés ;
les obligations respectives de l’acheteur et du courtier, dont la rétribution du courtier de l’acheteur (payée directement par l’acheteur, ou ajoutée au prix d’achat offert pour l’immeuble et faisant partie du financement hypothécaire).

Votre courtier doit consulter la documentation pertinente et porter une attention particulière à certains éléments factuels afin que vous puissiez décider d’acheter ou non en toute connaissance de cause. Il doit vérifier, notamment :

la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble (répartition des frais communs entre les copropriétaires, les parties privatives et les parties communes, les modifications aux règlements déposées dans les registres du syndicat) ;
le montant des sommes accumulées dans le fonds de prévoyance ;
le certificat de localisation (Quelles sont les dimensions exactes de la partie privative et quels sont les éléments inclus?) ;
les cotisations spéciales, s’il y a lieu (À quoi correspondent-elles?) ;
les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires ou du conseil d’administration (Y est-il fait mention de travaux à entreprendre?) ;
les assurances (L’immeuble est-il assuré? Quel est le montant de la prime?).

Plusieurs autres formulaires assurent votre protection tout au long de votre transaction, que ce soit la Promesse d’achat (selon le type de copropriété) qui comprend des conditions comme l’examen des documents ou encore les formulaires Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires et Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise qui vous permettront d’avoir un portrait clair et précis de l’état de la copropriété.

Enfin, votre courtier doit vous recommander de recourir aux services d’experts reconnus en matière de copropriété afin de procéder aux vérifications relatives à l’immeuble, entre autres.

Lorsque vous choisissez de faire affaire avec un courtier pour la vente d'une copropriété, votre courtier doit utiliser un des formulaires Contrat de courtage exclusif, adapté au type de copropriété qui vous concerne. Conçu pour assurer votre protection, ce formulaire déterminera, entre autres :

que votre courtier sera le seul intermédiaire avec lequel vous ferez affaire pour la vente de votre copropriété pendant la durée de ce contrat ;
vos droits et obligations ainsi que ceux de votre courtier ;
que le travail du courtier sera rétribué lorsque vous accepterez une Promesse d’achat et que toutes les conditions auront été remplies.

Lors de la vente de votre immeuble détenu en copropriété indivise, votre courtier doit s’assurer que le formulaire Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision prévoit, notamment :

tout usage exclusif lié à la quote-part indivise, objet de la vente ;
la superficie de cette quote-part ;
une mention suivant laquelle la superficie indiquée de la quote-part est « nette au certificat de localisation », c’est-à-dire calculée à partir de la face intérieure des murs de l’unité (correspond en gros à la superficie habitable), ou « brute », c’est-à-dire la superficie complète de la quote-part incluant l’épaisseur du mur extérieur. Le courtier doit s’assurer que les mêmes précisions apparaissent également dans la Promesse d’achat.

Si l’immeuble est détenu en copropriété divise, votre courtier doit s’assurer que le Contrat de courtage exclusif – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise prévoit, notamment :

la désignation cadastrale de la partie privative ;
la quote-part des parties communes afférente à la partie privative et leur désignation cadastrale ;
une mention suivant laquelle l’espace de stationnement ou de rangement est une partie privative ou une partie commune à usage restreint. En effet, lorsqu’un espace de stationnement ou de rangement est de nature privative, sa désignation cadastrale doit aussi apparaître au contrat de courtage puisqu’un tel espace est alors distinct de la partie privative.

De plus, dans le cadre d’une transaction de copropriété divise, votre courtier remplira avec vous le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise. En déclarant tout ce que vous connaissez sur l’immeuble, vous vous évitez d’éventuels recours et donnez à l’acheteur tous les détails afin qu’il puisse prendre une décision éclairée.

Des professionnels encadrés par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec

L’OACIQ encadre les courtiers immobiliers tout au long de leur carrière afin de s’assurer qu’ils sont à jour dans leur pratique et qu’ils respectent leurs obligations professionnelles.

Annuellement, l’OACIQ inspecte la pratique des courtiers en s’assurant, entre autres, qu’ils utilisent adéquatement les formulaires de courtage obligatoires et qu’ils documentent leurs dossiers en bonne et due forme.
Pour maintenir ses connaissances à jour, tout courtier doit suivre le Programme de formation continue obligatoire (PFCO) de l’OACIQ et cumuler un nombre défini d’unités de formation continue tous les deux ans. Il est tenu de terminer le PFCO pour maintenir son permis d’exercice.

La grande majorité des transactions immobilières se passent bien. Toutefois, si vous rencontrez un problème, plusieurs mécanismes de protection sont prévus dans la Loi sur le courtage immobilier.

Si vous croyez que votre courtier n’a pas agi selon les règles de l’art et souhaitez formuler une plainte ou encore dénoncer une faute déontologique, le Service d’assistance au public vous accompagnera.
Le rôle du syndic de l’OACIQ est d’enquêter sur toute allégation de manquement à la Loi sur le courtage immobilier par un courtier ou une agence. Une fois l'enquête terminée, le syndic déterminera s'il y a lieu de déposer ou non une plainte devant le comité de discipline de l'OACIQ.
Si un courtier commet une faute déontologique, il peut être traduit devant le comité de discipline et se voir imposer une sanction, s’il est reconnu coupable.
L’ombudsman est indépendant et neutre dans l’exercice de ses fonctions. Vous pouvez avoir recours à ses services si les mécanismes habituels de traitement des plaintes (mentionnés ci-dessus) n’ont pas mené au règlement de votre différend.
Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier offre une protection aux consommateurs qui font affaire avec un courtier ou une agence et qui sont victimes de fraude, d’opération malhonnête ou de détournement de fonds dans le cadre d’une transaction.
Le Fonds d'assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec assure la responsabilité professionnelle des agences et des courtiers immobiliers du Québec. Si un jugement menait un courtier à devoir indemniser un consommateur en cas de faute non intentionnelle, d’erreur ou d’omission de sa part dans l’exercice de ses activités professionnelles, les sommes seraient tirées de ce fonds.

Pour vous assurer que votre courtier détient un permis valide, consultez le Registre des titulaires de permis de l’OACIQ.

Pour plus d’information, consulter le Guide de l’acheteur ou le Guide du vendeur ou communiquer avec le centre de renseignements Info OACIQ.