Vie quotidienne en copropriété : comment éviter des maux de tête

Au grand plaisir des futurs acheteurs, le nombre de nouveaux projets de copropriétés novateurs ne cesse d’augmenter. Pourtant, de plus en plus de copropriétaires se disent insatisfaits de leur vie en communauté, notamment au niveau de la gestion de leur copropriété, et prennent conseil auprès d’administrateurs agréés (Adm.A.) afin de régler ces contraintes et conflits.

À l’aide de quelques mises en situation, examinons ce que tous, copropriétaires et futurs acheteurs devraient savoir :

• Q1 : Après avoir entamé des travaux majeurs dans ma salle de bain, je viens de recevoir une mise en demeure du syndicat de copropriété. Celui-ci exige que j'arrête immédiatement tous travaux tant que je n’aurai pas reçu leur approbation. Que dois-je faire?

R1 : Comme vous le savez, certains travaux peuvent avoir de lourdes conséquences, notamment sur les droits de jouissance, sur la valeur de l’immeuble et également sur son assurabilité. Par exemple, si la pose d’un ventilateur additionnel dans la salle de bain n’est pas bien effectuée et que l’on ne tient pas compte des spécificités de l’immeuble, des problèmes de moisissures, de vibrations dans les autres unités ou un risque d’incendie accru pourraient subvenir. Il est donc important que le syndicat s’assure que tout est conforme, avant le début des travaux. Cette demande d’autorisation découle de l’article 1100 du Code civil du Québec (C.c.Q.). La déclaration de copropriété, dans le chapitre sur les conditions d’exercice du droit de propriété contenue dans sa première partie (acte constitutif), contient la méthodologie décrivant comment chaque copropriétaire doit soumettre sa demande préalable aux travaux, et les normes pour guider le conseil d’administration du syndicat dans sa prise de décision.

Celui-ci pourra d’ailleurs exiger toute expertise, que le demandant devra lui fournir à ses frais, ainsi que tout document qu’il jugera nécessaire afin d’autoriser ou de refuser les travaux.

Toutefois, les administrateurs du syndicat ne peuvent refuser d’accorder l’autorisation sur la seule peur de ces risques ou pour des soucis esthétiques n’affectant pas la destination (la raison d’être) de l’unité.

Le processus peut être complexe à gérer, autant pour le copropriétaire que pour le conseil qui étudie sa demande. Afin qu’une telle situation soit agréable pour tous, discutez-en avec votre gestionnaire.

•  Q2 : Après avoir appelé un plombier pour réparer mon robinet de cuisine qui fuyait, j’ai remis la facture au C.A. Pourquoi est-ce que je paie des « frais de condo » alors qu’ils ne veulent pas me rembourser?

R2 : Bien qu’il doive veiller à garder ses équipements et accessoires propres et en bon état, chaque copropriétaire doit faire la distinction entre d’une part, les contributions (charges communes) qui comprennent les dépenses liées à l’exploitation des parties communes, le fonds de prévoyance et le paiement de la prime d’assurance et d’autre part, les dépenses propres à sa partie privative. Le syndicat est responsable de l’entretien de l’ensemble des parties communes. Malgré que ces gestes puissent paraître invisibles, ils ont un grand impact sur la valeur de votre fraction.

• Q3 : Notre nouveau gestionnaire, qui est administrateur agréé, vient de nous présenter un budget avec des « inspections » et « évaluations de la valeur assurable », ce qui augmente encore nos frais. Avait-il le droit?

R3 : La réponse comporte deux volets.

Premièrement, un copropriétaire devrait savoir que les rôles et obligations du conseil d’administration sont de maintenir et de faire fructifier la valeur de l’immeuble et donc de votre fraction, en plus de préserver son assurabilité pour la valeur à neuf. Pour ce faire, les budgets doivent inclure les fonds nécessaires pour son carnet d’entretien et programme, en plus des sommes qu’il détermine nécessaires au fonds de prévoyance. D’ailleurs, les nouvelles déclarations de copropriété prévoient que le syndicat doit établir un plan d’entretien.

Deuxièmement, l’administrateur agréé (Adm.A.) a un mandat de gestion. En ce sens, il agit comme conseiller, émet des recommandations et exécute les décisions du syndicat, qui est son client. Lors de l’assemblée, le gestionnaire est le messager et indique aux copropriétaires la décision du conseil d’administration, ses membres ayant eux seuls le pouvoir et le devoir de décider et de fixer les budgets.

• Q4 : Étant nouvellement coiffeuse à domicile, j’ai décidé d’acheter un condo et d’y recevoir mes clients. D’ailleurs, j’ai investi dans un « beau » panneau publicitaire éclairé que mon père a installé sur mon balcon. Le gestionnaire exige que je l’enlève et m’a même dit que selon les règlements d’immeuble, je ne pouvais recevoir de clients chez moi. Que dois-je faire?

R4 : Avant d’acheter une fraction, tout futur propriétaire doit accepter les conditions et règlements de l’immeuble. Pour les accepter sereinement, il doit lire l’ensemble de la déclaration de copropriété en vigueur, et en cas de doute, ne pas hésiter à consulter un professionnel pour le conseiller.

Quant au copropriétaire, il doit respecter et faire respecter à tous ses visiteurs ou occupants, les conditions et règlements d’immeuble.

On doit savoir que la première section de la déclaration de copropriété, soit l’Acte constitutif, permet notamment de savoir si l’immeuble a une vocation résidentielle, mixte ou commerciale. La deuxième section, le Règlement de l’immeuble, indique notamment si l’installation de panneau publicitaire est permise ou non.

Par ailleurs, il est également important de s’informer de la règlementation municipale en vigueur qui, dans certains cas, peut limiter ou interdire l’exercice d’une profession ou l’exploitation d’un commerce dans les espaces destinés à l’habitation.

• Q5 : Je suis propriétaire d’un condo que je loue. Pourquoi dois-je avoir une assurance, puisque dans ma contribution mensuelle, je paie déjà pour l’assurance immeuble et que mon locataire assure lui-même ses meubles?

R5 : Bien qu’elle ne fasse pas partie du Code civil du Québec (C.c.Q.), le copropriétaire devrait savoir que l’obligation de maintenir une assurance de responsabilité civile se trouve « normalement » dans toute déclaration de copropriété. La raison en est, qu’en cas de faute créant un droit de recours contre vous, le conseil d’administration doit s’assurer que les sommes dues sont disponibles, protégeant l’ensemble des copropriétaires du même coup.

En conclusion, qu’il agisse à titre de gestionnaire, de conseiller ou de formateur, il faut se rappeler que l’administrateur agréé (Adm.A.) est un professionnel assurant une administration responsable de votre immeuble et de votre vie en communauté. Il sait évaluer les situations, déterminer les sources de problèmes, contrôler efficacement les ressources et faire les recommandations nécessaires pour bien vous guider.