Les pouvoirs du conseil d’administration et ceux de l’assemblée des copropriétaires

Le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires sont les deux organes par lesquels le syndicat agit. L’article 1053 du Code civil du Québec prévoit que la partie de la déclaration de copropriété intitulée « Acte constitutif de copropriété » doit préciser les pouvoirs et les devoirs respectifs de chacun de ces organes. C’est donc la déclaration qui doit nous permettre de répondre à la question de savoir qui, du conseil ou de l’assemblée, est compétent pour décider d’une question donnée.

Toutefois, ce document doit respecter les dispositions du Code civil du Québec qui prévoit que l’assemblée des copropriétaires est titulaire de certains droits, qu’elle a compétence en certaines matières et qu’elle est tenue de respecter certains devoirs. Il s’agit par exemple:

• du droit d’être consultée avant que le conseil d’administration n’adopte le budget du syndicat (art. 1072 C.c.Q.);
• du droit de demander au promoteur des états financiers vérifiés à l’occasion de l’assemblée de transition (art. 1104 C.c.Q.);
• du pouvoir d’autoriser la correction d’une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété (art. 1096 C.c.Q.);
• du pouvoir d’autoriser les actes d’aliénation ou d’acquisition immobilière que le syndicat devrait passer (art. 1097, par. 1 C.c.Q.);
• du pouvoir d’autoriser les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes (art. 1097, par. 2 C.c.Q.);
• du pouvoir d’autoriser les modifications à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions (art. 1097, par. 4 C.c.Q.);
• du pouvoir d’autoriser un changement de la destination de l’immeuble (art. 1098, par. 1 C.c.Q.);
• de mettre fin à la copropriété (art. 1108 C.c.Q.).

Généralement, l’assemblée des copropriétaires a la responsabilité d’élire les membres du conseil d’administration lors de chaque assemblée annuelle, bien qu’un autre mode de nomination puisse être prévu dans le règlement de l’immeuble (art. 1084 C.c.Q.).

La déclaration de copropriété ne peut ni retirer à l’assemblée ces pouvoirs, ni prévoir qu’elle les exercera à une majorité moindre ou plus élevée (art. 1101 C.c.Q.).

Le conseil d’administration n’est pas en reste. La loi lui attribue aussi certains pouvoirs tels que celui d’adopter le budget (art. 1072 C.c.Q.) ou le droit d’autoriser, à certaines conditions, la modification des bornes entre deux parties privatives contiguës (art. 1100 C.c.Q.). Par ailleurs, le conseil d’administration peut, dans les 60 jours de l’assemblée de transition qui l’a élu, mettre fin sans pénalité au contrat qui aurait été conclu par le promoteur pour l’entretien de l’immeuble ou pour d’autres services, lorsque la durée du contrat excède un an (art. 1107 C.c.Q.).

C’est généralement le conseil d’administration qui assure l’administration courante du syndicat.

La déclaration de copropriété comporte habituellement une série de dispositions visant à préciser les pouvoirs et les devoirs du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires. Il n’est pas rare qu’elle comporte une énumération relativement longue des pouvoirs et des devoirs du conseil, tout en précisant que celui-ci exerce aussi tous les pouvoirs qui ne sont pas expressément attribués à l’assemblée.

Il faut donc, pour déterminer qui, du conseil d’administration ou de l’assemblée, est compétent pour agir dans une situation donnée, consulter les dispositions impératives de la loi et, ensuite, la déclaration de copropriété dont les termes ne peuvent contrevenir à ces dispositions.