L'adoption de modifications à la déclaration de copropriété par l'assemblée des copropriétaires
Il n’est pas toujours évident de déterminer avec quelle majorité l’assemblée des copropriétaires peut apporter des modifications à la déclaration de copropriété.
La réponse varie en fonction de la décision que l’assemblée souhaite adopter et les règles impératives du Code civil.
Depuis 1994, la déclaration de copropriété est divisée en trois parties distinctes. Chacune de ces parties peut être modifiée selon des règles qui lui sont propres. Pour les déclarations antérieures à 1994, la loi crée une présomption selon laquelle chacune des clauses doit être classée dans la section appropriée. Elle prévoit aussi que ce classement détermine la règle qui sera applicable à la modification envisagée.
On peut d’abord rappeler le contenu de chacune de ces trois parties :
1) L’acte constitutif de copropriété comporte la définition de la destination de l’immeuble et des parties privatives et communes, ainsi que la détermination de la valeur relative des fractions, de la quote-part des charges communes et du nombre de voix attachées à la fraction. L’acte constitutif contient aussi toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties. C’est dans l’acte constitutif de copropriété que les pouvoirs sont répartis entre l’assemblée des copropriétaires et le conseil d’administration.
2) Le règlement de l’immeuble prévoit quant à lui les conditions de jouissance des parties privatives, communes et communes à usage restreint. Il contient aussi les règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété. Enfin, le règlement de l’immeuble porte sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.
3) L’état descriptif des fractions, troisième et dernière partie de la déclaration de copropriété et énumère chacun des lots privatifs et communs. Il donne également une description des droits qui grèvent l’immeuble ou qui existent en sa faveur, à l’exception des hypothèques.
Les majorités qui sont requises à l’assemblée des copropriétaires pour modifier l’une ou l’autre des trois parties de la déclaration de copropriété sont prévues par la loi. À ce sujet, la déclaration de copropriété ne peut pas prévoir des règles différentes.
Tout d’abord, si l’assemblée s’exprime par résolution écrite, peu importe la décision qu’elle prend, cette résolution doit être adoptée et signée à l’unanimité, c’est-à-dire par tous les copropriétaires qui sont habiles à voter.
Si la décision est prise lorsque l’assemblée des copropriétaires se réunit, les majorités sont différentes selon la modification envisagée.
Ainsi, toute décision visant une modification à la destination de l’immeuble doit être prise à la double majorité prévue à l’article 1098 C.c.Q. Cette règle s’applique, peu importe que la modification vise l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble ou l’état descriptif des fractions. La double majorité consiste à obtenir un vote favorable de la part de 75 % des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires.
On peut rappeler que les déclarations de copropriété publiées avant le 1er janvier 1994 exigeaient presque systématiquement que l’unanimité soit atteinte pour permettre un changement de destination. Le législateur a prévu une exception à la loi actuelle en maintenant l’application de ces dispositions. L’unanimité est alors requise.
Lorsque l’assemblée souhaite apporter des modifications à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions – mais sans changer la destination de l’immeuble –, la majorité requise est celle que prévoit l’article 1097 C.c.Q. Dans ce cas, la décision doit être prise à la majorité des copropriétaires représentant 75 % des voix de tous les copropriétaires.
Cette règle s’applique également lorsque l’assemblée désire modifier les valeurs relatives de certaines fractions, changer la destination de certaines parties privatives dans le respect de la destination de l’immeuble ou modifier l’usage que peut faire un copropriétaire de sa partie privative. Toutefois, pour que la modification apportée à l’assemblée puisse produire ses effets, il faut, en plus, obtenir le consentement, sous une forme ou une autre, de tous les copropriétaires directement concernés par ces modifications.
Enfin, une modification visant le règlement de l’immeuble doit être adoptée à la majorité absolue, c’est-à-dire avec le vote favorable de la majorité des voix présentes ou représentées à l’assemblée.
