Fonds de prévoyance versus fonds ou réserve d'entretien

Au Québec, nous sommes dans ce que nous pouvons considérer comme la fin de la première vague de développement de la copropriété et le début de la deuxième. Des constats et des changements doivent être faits par les gouvernements au niveau légal. D'autres doivent être faits par les propriétaires actuels et futurs de condominium dans leur façon de considérer et gérer les frais de copropriété.

Il existe à ce jour un problème important dans la petite et moyenne copropriété : le fonds de prévoyance est majoritairement inexistant ou extrêmement déficient. Ce problème est aussi présent dans la grande copropriété lorsque la gestion est autonome ou artisanale (non professionnelle). L'origine du problème provient d’une part d’un manque de compréhension des différences entre fonds de prévoyance et fonds d'entretien et d’autre part du problème de perception par les copropriétaires du besoin même du fonds de prévoyance.

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être d'au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Bien souvent, les administrateurs utilisent ce 5 % de l'article 1072 du Code civil du Québec sans répondre à leur obligation de l'article 1071du même code obligeant le syndicat à établir un fonds en fonction du coût estimatif des réparations majeures ou de remplacement des parties communes. Plus grave, il arrive trop souvent que des copropriétés en gestion autonome n’ait jamais fait d’étude ou, quoi que ce soit d’autre qui puisse ressembler à une estimation quelconque du coût de remplacement des parties communes ou des réparations majeures.

Nous arrivons à la fin de la période  « d'insouciance » de la première vague de copropriété construite dans les années 80. Les immeubles étaient récents et nous pouvions présumer qu’ils pourraient durer des années sans réparations majeures. Alors, pourquoi amasser des fonds pour un besoin futur ?

Nous avons désormais un patrimoine bâti vieillissant et la perception du copropriétaire actuel n’a pas changé et le réflexe n’est toujours pas de cotiser à un fonds, car « c'est de l'argent qui dort et qui est perdu ». Le copropriétaire type préfère toujours repousser cet aspect dans le temps malgré le risque qui augmente avec les années d'avoir un appel de charges corsé. Au contraire, on peut même entendre que la gestion est économe, serrée, parcimonieuse.

Un peu à l'opposé de nos grands-parents qui économisaient sagement pour prévenir l'avenir, la génération des premiers « condopropriétaires »a suivi un autre mouvement culturel qu'il est temps de changer. Nous sommes désormais face à des syndicats qui doivent subitement faire des appels de charges corsés. Or, ces « condopropriétaires » sont toujours en place, mais sont désormais retraités et n'ont souvent plus la capacité de payer ou d'emprunter pour couvrir ces appels de charges.

À l’autre bout du spectre, on trouve des jeunes couples qui commencent dans la vie et ont ramassé leurs économies pour effectuer leur mise de fonds à l'achat. Les jeunes enfants s’ajoutent et le budget est serré. Recevoir un appel de charges de plusieurs milliers de dollars ou dizaines de milliers de dollars n’est pas envisageable. Alors, en recevoir plusieurs en quelques années…

Le fonds de prévoyance, c'est un peu la cagnotte, la bourse de nos grands-parents qui représente l'utilisation de l'immeuble. Si vous avez consommé théoriquement 1% de votre immeuble, votre fonds de prévoyance devrait avoir reçu théoriquement ce pourcentage pour compenser.

Ainsi, quand vous vendez ou vous achetez un condo, vous achetez ou vendez théoriquement l'équivalent d'un condo neuf qui est représenté par le cumul de la valeur de la bâtisse usée et du fonds de prévoyance accumulé pour la remplacer ou réparer l'usure.

Maintenant, tout copropriétaire actuel ou personne envisageant de le devenir devrait savoir ceci : les cotisations annuelles au fonds de prévoyance peuvent être estimées en fonction de la valeur à neuf ou évaluée de la bâtisse.

En résumé, la cotisation globale des copropriétaires au fonds de prévoyance du syndicat devrait être entre 0.5% et 1.1%de la valeur de la bâtisse annuellement.

Ainsi, pour une copropriété de base sans équipements importants, la cotisation annuelle au fonds de prévoyance pour l'ensemble des copropriétaires devrait tourner autour de 0,5%. Si vous avez 12 condos et que la bâtisse est évaluée à 3 millions de dollars alors, annuellement, le syndicat devrait ajouter 15 000$ (3 000 000 x 0,5%) juste pour le fonds de prévoyance.

Si on prend une copropriété avec verrières, ascenseurs, stationnements étagés, piscine et autres éléments importants, nous parlons alors d'un taux qui pourrait être de 1.1% annuellement. Par exemple, pour une copropriété évaluée à 30 millions de dollars, la cotisation serait approximativement de 300 000$ par année pour le fonds de prévoyance uniquement.

Il s’agit uniquement d’exemples pour vous permettre d'estimer les cotisations qui devraient être faites au fonds de prévoyance de la copropriété que vous voulez acheter ou que vous possédez. La seule façon de vous protéger est de faire réaliser une étude du fonds de prévoyance. Exigez-la !

Si vous avez des travaux à faire et que ceux-ci sont prévus dans votre fonds de prévoyance, alors les travaux peuvent être en partie ou en totalité financés par le fonds de prévoyance. Si rien n'est prévu au fonds de prévoyance pour ces travaux, alors c'est le budget courant ou la réserve pour travaux de rénovations ou d'entretien, peu importe le nom donné au fonds qui couvre cette dépense.

Trop souvent dans les copropriétés, le fonds de prévoyance est utilisé comme fonds d'entretien. Le syndicat, cotise et retire, en cours d'année pour les rénovations ou réparations courantes à faire. Ainsi, le fonds de prévoyance est continuellement utilisé pour le courant et rien n'est accumulé en fonction de la véritable finalité du fonds de prévoyance.

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