Frais de condo : Que faire face à un payeur récalcitrant ?

En copropriété, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges communes, incluant les contributions au fonds de prévoyance, que l’on appelle communément les frais de condo. Or, il arrive que des copropriétaires négligent ou refusent de payer leurs frais de condo pour quelques raisons que ce soit. Dans une situation semblable, quels sont les recours du syndicat de copropriété ?

Tout d’abord, il est important de préciser la nature exacte des sommes à réclamer, car les recours qui s’offrent au syndicat vont en dépendre. Ainsi, outre les frais de condo, il peut s’agir d’un montant de pénalité prévu dans la déclaration de copropriété pour le non-respect d’un règlement ou des sommes dues pour des dommages. Dans ces derniers cas, la seule option possible pour le syndicat est le recours devant la Cour du Québec. En revanche, si le montant réclamé est uniquement celui des frais de condo, les recours sont différents.

Recours contre le copropriétaire

Le syndicat peut poursuivre le copropriétaire pour toutes sommes dues en s’adressant à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit d’un montant réclamé supérieur à 15 000 $; s’il s’agit d’un montant inférieur, le syndicat peut alors faire appel à la Division des petites créances de la Cour du Québec pour obtenir un jugement lui permettant de procéder à des saisies contre les biens du copropriétaire fautif.

Recours personnel et hypothécaire

Ce recours vise en plus des autres biens du copropriétaire plus spécifiquement la fraction de copropriété (condo) et s’exerce en différentes étapes.

Le syndicat publie d’abord un avis d’hypothèque légale au Registre foncier du Québec.Si le copropriétaire n’a pas remboursé les frais exigibles suite à cette publication, le syndicat peut alors exercer son droit hypothécaire et produire au bureau de la publicité des droits un préavis d’exercice qui prévoit que le syndicat pourra faire vendre le condo ou s’en faire déclarer propriétaire dans les 60 jours suivants la publication du préavis d’exercice si aucun remboursement n’est effectué au cours de cette période. Le cas échéant, le syndicat peut aussi entreprendre un recours en justice pour prendre possession du condo et l’administrer le temps des procédures. Ce recours hypothécaire est possible lorsqu’il s’agit d’une dette pour les charges communes seulement.

Droit de suite

Le syndicat de copropriété dispose par ailleurs d’un droit de « suite » prévu à l’article 1069 du Code civil du Québec contre le condo : « Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l'acquisition. Celui qui se propose d'acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n'est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l'état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande. L'état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires. »

Enfin, il est à noter que les services d’un avocat ou d’un notaire sont requis lors d’un recours hypothécaire. Quant aux frais, si la déclaration de copropriété le permet, les honoraires professionnels du juriste pourront aussi être réclamés au copropriétaire fautif en plus des charges communes dues.