Pourquoi prévoir une période de vérification diligente pour l'acheteur ? (première partie)
Lorsqu’elle est prévue dans l’offre d’achat, la « période de vérification diligente » permet à l’acheteur de profiter de quelques jours (7 à 10 en général) pour effectuer certaines vérifications relatives à l’immeuble.
À la suite de la signature de la promesse d’achat, si l’acheteur n’est pas satisfait du résultat de ses vérifications à l'égard de la déclaration de copropriété et de l'immeuble, il peut mettre fin à la promesse d’achat selon les conditions qui y sont prévues. Il est donc impératif de s’assurer que l’offre contient bel et bien une clause portant sur la période de vérification diligente.
Déclaration de copropriété
Le premier document que l’acheteur doit vérifier est la déclaration de copropriété, incluant toutes les modifications qui auraient pu y être apportées. Les modifications au règlement de l’immeuble ne sont pas publiées au registre foncier. Il est donc important d’obtenir du syndicat qu’il les fournisse.
Tous les copropriétaires d’un immeuble sont tenus de respecter la déclaration de copropriété et ses modifications. Cette déclaration contient notamment des informations sur la destination de l’immeuble, sur la répartition des charges communes entre les copropriétaires et sur les conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes. La vérification de ces conditions est particulièrement importante puisqu’elles établissent, en quelque sorte, le cadre de vie de l’acheteur après l’achat. Par ailleurs, la déclaration de copropriété étant un document relativement complexe, de nombreux acheteurs en confie l’analyse à leur conseiller juridique. La limite prévue pour la période de vérification diligente doit néanmoins être respectée.
Assurance
L’acheteur devrait également obtenir une preuve d’assurance de l’immeuble. Ce document lui permettra de prendre connaissance de la couverture d’assurance et de savoir ainsi de quelle façon est assuré l’immeuble. Par exemple, les maisons en rangée et les immeubles de copropriété en hauteur ne sont pas toujours assurés de la même façon. L’acheteur pourra s’adresser à son conseiller juridique pour déterminer si le type de couverture est approprié.
Il est également opportun de connaître la franchise d’assurance en cas de sinistre. En effet, les franchises d’assurance en copropriété augmentent de plus en plus. Par exemple, si la franchise prévue est de 100 000 $ et que survient un dégât d’eau causé par un tuyau commun, la franchise devra être assumée par l’ensemble des copropriétaires. Si le fonds d'imprévu est à sec ou insuffisamment pourvu, certains copropriétaires pourraient se trouver aux prises avec des dépenses importantes qu’ils n’ont pas prévues. Il importe donc que l’acheteur s’informe à ce sujet avant d’acquérir son appartement.
L’acheteur devrait aussi vérifier quelle serait la prime de son assurance individuelle en vérifiant préalablement auprès du vendeur quelles ont été les réclamations passées. Il serait plus prudent que l’acheteur transmette à son assureur la déclaration de copropriété ainsi que la police d’assurance du syndicat pendant la période de vérification diligente pour éviter les mauvaises surprises.
Certificat de localisation
L’acheteur devrait également prendre connaissance du certificat de localisation. Est-ce que ce certificat est à jour? Est-ce qu’il porte sur l’ensemble de l’immeuble, sur la partie privative seulement ou sur un mélange des deux? En copropriété divise, les pratiques concernant la forme du certificat de même que les clauses prévues à ce sujet dans les offres d’achat sont très variées. Si l’offre d’achat est muette, la loi prévoit que le vendeur doit remettre à l’acheteur le certificat de localisation qu’il possède, peu importe qu’il soit à jour ou non.
Pour assurer sa protection, l’acheteur devrait donc s’assurer que l’offre prévoit une clause suivant laquelle le vendeur doit lui remettre un certificat de localisation démontrant l’état actuel de l’immeuble. Sans cette clause, il se pourrait que l’acheteur soit tenu d’assumer lui-même les frais liés à la confection d’un tel certificat. Ce sera le cas, par exemple, lorsque le créancier hypothécaire exige l’obtention d’un certificat à jour.
Dans l’infolettre de juin, nous poursuivrons notre survol des vérifications à faire pendant la période de vérification diligente à l’occasion d’une revente.
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