Location d’un appartement en copropriété (condo) : avez-vous pensé à l’assurance ?
Si un condo est loué, la déclaration de copropriété peut exiger que le copropriétaire et le locataire s’assurent. Apprenez-en plus.
Lorsque la déclaration de copropriété et la vocation de l'immeuble (est-il résidentiel, commercial, mixte ?) le permettent, le copropriétaire d'une unité résidentielle peut la louer. En plus de chercher à en savoir plus sur leurs obligations respectives, copropriétaire et locataire devraient également prendre le temps de s'informer sur l'importance de s'assurer dans une telle situation.
Le copropriétaire louant son condo doit-il maintenir une assurance ?
Bien que facultatif, il est fortement conseillé aux copropriétaires de maintenir une assurance habitation pour leur condo, et ce, même s'ils le louent. En effet, l'assurance du syndicat de copropriété et celle du locataire (s'il en a une) pourraient ne pas être suffisantes en cas de sinistre. De plus, de nombreuses déclarations de copropriété l'exigent – et le syndicat de copropriété pourrait alors demander que vous lui fournissiez la preuve de votre assurance.
Votre assurance pour copropriétaire non occupant doit comprendre une protection contre les dommages que pourraient subir les améliorations apportées à votre unité, comme si vous y résidiez, puisque l'assurance de la copropriété et l'assurance du locataire ne les couvriront pas.
Si vous louez votre unité équipée ou meublée, il vous faudra également une protection pour vos biens. À ce propos, n'oubliez pas de faire un inventaire précis et complet du contenu de votre condo en vous servant par exemple du modèle d'inventaire des biens présenté à chad.ca. Ce document vous aidera non seulement à déterminer le montant de votre assurance, mais vous sera également d'un grand secours en cas de sinistre.
Enfin, vous devrez également souscrire à une protection pour votre responsabilité civile personnelle. En effet, savez-vous ce qui se passerait si le chauffe-eau de votre condo brisait et causait des dommages à votre locataire et aux unités voisines ? Non seulement votre responsabilité civile pourrait alors être engagée vis-à-vis de votre locataire, mais également envers les autres copropriétaires et le syndicat de copropriété. Il est important de savoir que votre responsabilité pourrait aussi être engagée par rapport aux agissements de votre locataire et à son non-respect de la déclaration de copropriété et du règlement de l'immeuble.
À ces protections d'assurance minimales peuvent se greffer des produits additionnels qui pourraient également être importants, selon le contexte. Communiquez avec votre agent ou votre courtier en assurance de dommages qui saura vous conseiller les protections adéquates.
Le locataire d'un condo doit-il avoir une assurance ?
Selon le Bureau d'assurance du Canada, un locataire sur quatre n'a pas d'assurance habitation. D'ailleurs, il n'y a rien dans le Code civil du Québec qui les y oblige. Pour certains locataires, la valeur de leurs biens n'est pas assez grande pour nécessiter une assurance. Pourtant, advenant un sinistre, auraient-ils les moyens de les remplacer ? Pourraient-ils se reloger ailleurs ? Et qu'adviendrait-il si ces locataires non assurés voyaient leur responsabilité civile engagée envers les autres copropriétaires, par exemple ? Le copropriétaire qui leur a loué son unité pourrait alors se retrouver obligé de verser des indemnités aux victimes et de payer pour les réparations requises.
Il est donc fortement conseillé aux copropriétaires désirant louer leurs unités d'inclure dans le bail une obligation pour leur locataire de souscrire et de maintenir une assurance habitation, au minimum pour sa responsabilité civile. En outre, de plus en plus de déclarations de copropriété comportent une clause en ce sens et des preuves d'assurance pourraient alors être exigées, y compris de la part des locataires.
Le cas particulier des locations court terme
Vous louez votre condo à court terme, sur des sites du type Airbnb ? Avez-vous pensé à vérifier dans votre déclaration de copropriété qu'il n'existait pas une clause encadrant ce type de location ? Êtes-vous conforme également avec les règles imposées par la loi et le règlement sur les établissements d'hébergement touristique en vigueur depuis le 15 avril 2016 ?
Même s'il n'y a rien dans les documents de la copropriété qui vous empêche de faire ce type de location, n'oubliez pas que vous conservez toujours certaines obligations à l'endroit du syndicat de copropriété. Vous pouvez être tenu pour responsable des actes de votre locataire temporaire qui seraient contraire à la déclaration de copropriété.
Il faudra également avertir votre assureur de cette activité. En effet, sachez que si vous ne la déclarez pas, les conséquences pourraient vous coûter cher en cas de sinistre. Votre assureur pourrait annuler votre contrat, notamment s'il peut prouver que, avisé de cette information, il n'aurait jamais émis de contrat d'assurance habitation. Dans d'autres situations, il aurait peut-être accepté de vous assurer, moyennant une prime plus élevée afin de couvrir ce risque supplémentaire. Dans un tel cas, si un sinistre survenait, vous seriez sans doute indemnisé partiellement.
Communiquez avec votre agent ou votre courtier en assurance de dommages pour l'informer de toute location court terme et obtenir les protections adéquates. Compte tenu de la relative nouveauté de ces activités, certains assureurs n'ont pas encore développé de produits pour ces cas particuliers. Ainsi, vous pourriez devoir magasiner auprès de différents assureurs pour trouver le produit adapté à votre situation, ou encore faire appel à un courtier qui le fera pour vous.
