Charges, fonds de prévoyance et parties communes à usage restreint

La question vaut le détour. En effet, bien que l'article 1071 du Code civil du Québec (C.c.Q) ne fasse pas spécifiquement mention des parties communes à usage restreint, il y a tout de même lieu de constituer à même le fonds de prévoyance une contribution en fonction des coûts estimatifs des réparations majeures et du coût de remplacement de ces parties. En effet, il faut se rappeler qu'il n'y a qu'un seul fonds de prévoyance par copropriété divise, lequel doit inclure les réparations majeures et le remplacement de toutes les parties communes de l'immeuble, qu'elles soient à usage restreint ou à usage général.

Cela dit, selon la règle générale prévue à l'article 1064 du C.c.Q  : « Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. »

Dans cette perspective, il y a lieu de croire que dans le cas où vous seriez bénéficiaire d'une partie commune à usage restreint tels une terrasse, un stationnement, une cour, vous auriez à débourser un montant supplémentaire pour les charges qui en résultent. Selon un récent jugement[1] de la Cour d'appel du Québec, le terme « charges » prévu ici ne viserait que les dépenses mineures de réparation et les coûts d'entretien liés à l'utilisation des parties communes à usage restreint. Mais qu'en est-il de la contribution au fonds de prévoyance ? Le jugement confirme que tous les copropriétaires doivent y contribuer en proportion de la valeur relative de leur fraction de copropriété sans tenir compte, pour établir la contribution au fonds de prévoyance, des droits respectifs de chacun sur les parties communes à usage restreint. La logique de cet argument tient du fait que les réparations majeures et le remplacement sont liés au droit de propriété et non à la jouissance des parties communes. Il peut toutefois en être autrement si une clause dans la déclaration de copropriété spécifie clairement que les coûts liés aux travaux majeurs et au remplacement des parties communes à usage restreint sont aux frais du propriétaire.

Bref, que vous soyez propriétaire ou non d'une partie commune à usage restreint, il serait sage de lire attentivement votre déclaration de copropriété pour savoir ce que vous payez ou ce à quoi vous pourriez être tenu de payer.

[1]canliiconnects.org/en/summaries/28777

Source : PAPINEAU, Yves. Les charges de copropriété et leur recouvrement. Montréal : Wilson & Lafleur Ltée, 2011, 324 pages.