Composition du conseil d'administration : ce qu'il faut savoir
En publiant la déclaration de copropriété, le promoteur est habituellement désigné administrateur provisoire. Que se passe-t-il par la suite ?
Lorsqu'un promoteur publie une déclaration de copropriété, donnant ainsi naissance à la propriété, le promoteur nomme du même coup le ou les personnes qui composeront le premier conseil d'administration. Habituellement, il est lui-même désigné comme administrateur provisoire, et ce, jusqu'à ce qu'il ne détienne plus la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires. Dès lors, la loi oblige le conseil d'administration à convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires dans les 90 jours suivants afin de pourvoir à l'élection d'un nouveau conseil d'administration. La date qui marque le début du décompte du délai de 90 jours varie d'une copropriété à l'autre, selon le rythme de vente des fractions.
Si le conseil d'administration en poste ne passe pas à l'action à l'intérieur du délai de 90 jours, tout copropriétaire peut alors prendre l'initiative de la démarche en adressant un avis de convocation à tous les autres copropriétaires. À l'avis devra être joint un ordre du jour prévoyant, notamment, l'élection d'un nouveau conseil d'administration.
L'assemblée extraordinaire
L'assemblée extraordinaire a pour but le transfert de la gestion du promoteur aux copropriétaires. Ce transfert n'est pas sans responsabilités de la part du promoteur qui doit rendre des comptes sur son administration en présentant des états financiers accompagnés de commentaires d'un comptable sur la situation financière du syndicat. Toute irrégularité doit y être mentionnée.
De plus, si un groupe de copropriétaire représentant 40 % des voix dans la copropriété en fait la demande, les états financiers du promoteur doivent être vérifiés, au frais du syndicat, par un comptable membre de l'Ordre des comptables professionnels agréés du Québec. Cette demande pourrait même être formulée avant l'assemblée.
À noter que le comptable retenu aura accès, à tout moment, aux livres, comptes et pièces justificatives concernant la copropriété. Il pourra également exiger du promoteur ou d'un administrateur les informations et explications qu'il estime nécessaires à l'accomplissement de ses tâches.
En cas de refus du promoteur
Si le promoteur refuse ou néglige de convoquer l'assemblée, tout copropriétaire ayant dû prendre à son compte l'organisation de l'assemblée extraordinaire peut demander à l'assemblée le remboursement des frais utiles qu'il a assumés pour tenir l'assemblée. Ces frais peuvent être, par exemple, les frais de poste et d'impression, de location de salle, etc.
Enfin, sachez que la loi tend à établir un point de rupture entre la gestion du promoteur, nettement influencée par un contexte de construction et de vente, et celle axée sur le processus de fonctionnement de la copropriété divise sous le contrôle des copropriétaires.
Pour en savoir plus, consultez Le Condo –Tout ce qu'il faut savoir, publié aux Édition Wilson & Lafleur.
