Estimez la valeur d’une copropriété en un coup d’œil

Cette quête du condo parfait pour vous est souvent excitante au début, mais peut rapidement devenir lassante et même désagréable, car elle vous demandera beaucoup de temps et d'énergie. Cette recherche vous placera aussi devant des choix difficiles à faire et vous aurez parfois l'impression de ne pas avoir tous les outils en main pour faire le meilleur achat. La clé du succès est de mettre davantage l'emphase sur l'analyse de l'immeuble plutôt que de vous concentrer uniquement sur l'unité de condo dans lequel vous voulez investir. En effet, acheter un condo de rêve dans un immeuble en décrépitude n'est pas une bonne affaire!

Cernez d'abord vos besoins
Commencez par déterminer les quartiers qui vous conviennent. Pensez aussi aux services dont vous aurez besoin (piscine, gymnase, salle de cinéma, etc.). Ensuite, identifiez la taille idéale de la copropriété recherchée. Il faut savoir qu'un immeuble de quelques unités exigera une forte implication dans sa gestion, donc beaucoup de temps et d'énergie de votre part. Si cela vous effraie, optez plutôt pour un immeuble de grande taille. Les syndicats de copropriété comportant plus de 90 unités de condo ont généralement suffisamment de ressources financières pour embaucher un administrateur agréé spécialisé en copropriété. Dans un tel cas, il faudra tout de même vous impliquer, mais à plus petite échelle.

La création de valeur en copropriété
Après avoir cerné vos besoins, portez ensuite votre attention sur la gestion de l'immeuble. Cette étape est cruciale, car un immeuble en copropriété bien géré prendra constamment de la valeur, peu importe le contexte économique. La création de valeur en copropriété résulte de deux éléments essentiels : la conservation de l'immeuble et de la qualité de vie qu'il offre. Comme tous copropriétaires, vous recherchez en premier lieu, un environnement sécuritaire, bien tenu, agréable, bref, un endroit où il vous fera bon vivre. Encore plus important pour vous en tant qu'investisseur, votre actif immobilier doit s'apprécier. Sachez que plus la qualité de gestion de l'immeuble est bonne, plus votre immeuble sera prisé. Le rendement de votre investissement en sera donc meilleur. Pour vous permettre de bien estimer la qualité de gestion de tout immeuble en copropriété, des paramètres sont facilement accessibles.

Le paramètre entonnoir
Les charges de copropriété[1] (frais de condo) sont les sommes d'argent nécessaires pour l'administration, l'entretien et la conservation des parties communes d'une copropriété et qui sont payables par ses copropriétaires. Ces charges servent de paramètre entonnoir ou étalon. Elles vous permettent d'estimer rapidement et grossièrement la valeur d'un immeuble en copropriété. Facile à identifier, vous n'avez qu'à jeter un bref coup d'œil à la fiche des unités à vendre pour les trouver. Une fois la charge de copropriété mensuelle déterminée, il vous suffit de la comparer au nombre de pieds carrés qu'offre l'unité convoitée[2]. Plus l'unité est grande et plus les services offerts sont nombreux (piscine, gymnase, sauna, sécurité 24/7, conciergerie, etc.), plus les charges de copropriété devraient être élevées.

La règle d'or des charges de copropriété
N'envisagez jamais acheter un condo dans un immeuble où les charges de copropriété sont en deçà de 0.30 $ le pied carré, peu importe l'étendue des services offerts. En effet, des charges de copropriété trop basses révèlent que le syndicat (l'ensemble des copropriétaires) ne possède pas le budget nécessaire pour gérer convenablement l'immeuble en copropriété. La gestion y est ainsi assurément déficiente. Cela abaisse de facto la valeur de tous les condos de l'immeuble. Ainsi, une unité de 1000 pieds carrés ayant une charge mensuelle de copropriété de 150$ devrait être éliminée sans autre égard (1000 X 0.30 $ = 300 $). Si vous oubliez la règle d'or, posez-vous la question : est-ce que 150 $ par mois d'épargne serait suffisant pour bien entretenir une petite maison (le toit, les façades, les fenêtres, le garage, la piscine, la clôture, l'entrée de garage, etc.)?

Méfiez-vous des charges de copropriété trop basses
Faire miroiter des charges de copropriété très basses semble être la norme actuellement pour les condos neufs. L'intérêt pour le promoteur est d'attirer un maximum d'acheteurs. Sachez que le promoteur n'encaisse pas les charges de copropriété, seulement le prix de vente de l'unité. Les charges de copropriété serviront à gérer et entretenir l'immeuble une fois que le promoteur aura quitté... donc après avoir transféré la responsabilité de gestion de l'immeuble à vous, les nouveaux copropriétaires. Il est par la suite difficile pour les copropriétaires d'ajuster les charges de copropriété au bon niveau ; la capacité de débourser davantage des copropriétaires étant atteinte. Cette pratique douteuse a des impacts sévères puisqu'il est connu qu'une large part des immeubles en copropriété souffre d'un déficit chronique d'entretien. En ce sens, le manque d'encadrement législatif actuel de l'industrie du condo au Québec s'apparente au Far West d'une certaine époque.

Affinez la méthodologie
Le niveau des charges de copropriété est un indicateur accessible et simple, mais qui demeure incomplet et imprécis. Pour trouver la perle rare, il est recommandé d'évaluer plusieurs autres facteurs afin d'affiner davantage vos recherches. Une bonne méthodologie évitera de nombreuses visites infructueuses, beaucoup de temps et d'argent. Il est possible d'éviter les faux pas.

Des paramètres à éplucher attentivement
Trois documents vous sont nécessaires pour bien évaluer la valeur d'un immeuble en copropriété : la déclaration de copropriété, les états financiers et les procès-verbaux d'assemblées. Ces documents vous sont facilement accessibles, il suffit de les demander par courriel au vendeur ou à son courtier immobilier. Sur réception, ceux-ci vont habituellement transférer votre demande au gestionnaire de la copropriété. Si vous ne recevez pas les documents rapidement, considérez ceci comme étant un indice que la gestion est vacillante. Bon magasinage!

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[1] Charges de copropriété fait référence au terme frais de condo, un calque du terme anglais condominium fees.

[2] Les charges de copropriété dépendent des valeurs relatives des fractions qui elles tiennent compte de plusieurs facteurs et non exclusivement des dimensions de l'unité.