Comment calculer les voix à l'assemblée ?
Mise en garde : Cet article à fait l'objet d'une mise à jour dans l'infolettre de février 2017
Sachez que le nombre de voix à l'assemblée doit être calculé selon certains critères qui peuvent faire en sorte de réduire le nombre de voix d'un copropriétaire ou du promoteur.
Bien que le principe général en copropriété soit que chaque copropriétaire dispose, à l'assemblée, d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction, le législateur a prévu certaines règles particulières pour éviter qu'une seule personne ne contrôle la destinée de la copropriété.
1. Immeuble de moins de cinq unités
Vous êtes copropriétaires d'un triplex dont les voix ont été établies à 65/100, 20/100 et 15/100 dans la déclaration de copropriété. Bien que les copropriétaires doivent payer leurs charges de copropriété dans cette proportion, n'oubliez pas que les dispositions de l'article 1091 C.c.Q. s'appliquent au calcul des voix obtenues pour les décisions courantes (p. ex. : élection des administrateurs, adoption d'un règlement, etc.) [1].
« Art. 1091. Lorsqu'un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d'un nombre de voix supérieur à la moitié de l'ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée. »
Voici un petit exemple de calcul qui pourrait vous aider :
2. Immeuble de cinq unités ou plus
Toutefois, si vous êtes copropriétaires d'un immeuble comprenant cinq fractions ou plus et que le promoteur[2] du projet possède encore plusieurs de ces fractions, c'est alors l'article 1092 C.c.Q. qui reçoit application quant au calcul des voix de chacun.
« Art. 1092. : Le promoteur d'une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60 % de l'ensemble des voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété. Ce nombre est réduit à 25 % par la suite. »
Prenons l'exemple suivant : quatre fractions sur six sont toujours la propriété du promoteur et les deux autres sont détenues par des copropriétaires différents. Les voix sont réparties comme suit : total de 65/100 pour le promoteur, 20/100 pour le copropriétaire 2 et 15/100 pour le copropriétaire 3.
Vous noterez que, contrairement à l'article 1091 C.c.Q., la réduction des voix s'applique, que tous les copropriétaires soient présents ou non.
Répartition des voix à l'expiration de la 2e et 3e année d'existence de la copropriété
Répartition des voix dès la 4e année d'existence de la copropriété
3. Votes à la double majorité
Enfin, l'article 1099 C.c.Q. prévoit que, lorsque le nombre de voix d'un copropriétaire ou d'un promoteur est réduit en application des articles 1091 et 1092 C.c.Q., le total des voix est réduit d'autant pour le vote des décisions exigeant les doubles majorités prévues aux articles 1097 et 1098 C.c.Q. (p. ex. : modification de l'acte constitutif, changement de la destination de l'immeuble, etc.).
Reprenons le tout premier exemple exposé plus haut (immeuble de moins de cinq unités), mais pour un vote nécessitant les majorités prévues à l'article 1097 C.c.Q. (majorité des copropriétaires en nombre représentant les trois quarts de toutes les voix de la copropriété).
En conclusion, la prudence est de mise dans le calcul des voix, puisqu'une méconnaissance de ces règles pourrait ouvrir la porte à des contestations de décisions prises en assemblée des copropriétaires.
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[1] Article 1096 C.c.Q.
[2] Voir l'article 1093 C.c.Q. pour la définition de « promoteur ».
