En copropriété : deux types d'assurance

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Quand on parle d'assurance de la copropriété, on constate que 20 % des copropriétaires ignorent qu'il y a deux contrats : l'assurance du copropriétaire et celle du syndicat de copropriété. Plus de 40 % des copropriétaires ignorent les biens et les types de dommages qui sont couverts par le contrat d'assurance du syndicat de copropriété et près de 50 % ne connaissent pas les montants d'assurance et de franchise qui y sont inscrits[1]. Pourtant, le lien entre l'assurance du syndicat de la copropriété et l'assurance de copropriétaire est important pour leur protection. Petits rappels.

Assurance du syndicat de la copropriété

L'assurance du syndicat de la copropriété, aussi appelée assurance de la copropriété, couvre plusieurs choses, dont :

• le bâtiment lui-même, incluant les parties communes et la portion du bâtiment incluse dans chaque unité (les murs - incluant ceux entre deux unités -, les planchers, les fenêtres, etc.);
• les aménagements originaux de l'unité (armoires ou baignoire d'origine, par exemple);
• la responsabilité civile du syndicat.

Le syndicat de copropriété est obligé selon la Loi (article 1073 du Code civil du Québec) d'obtenir une assurance contre les risques usuels (incendie, vol, etc.) couvrant la totalité de l'immeuble, et dont le montant correspond à la valeur à neuf du bâtiment. On parle ici de la somme qu'il faudrait débourser pour reconstruire l'immeuble en entier advenant un sinistre, sans prendre en compte l'état de vétusté et sa dépréciation. La valeur à neuf doit notamment comptabiliser :

• le coût de démolition,
• le coût de reconstruction,
• les taxes applicables,
• les honoraires des professionnels agissant dans le cadre de la reconstruction, comme un architecte, un ingénieur, etc.

Pour déterminer avec précision ce montant, il faudrait faire évaluer professionnellement le bâtiment et donc voir si l'actuel montant d'assurance est adéquat. À l'heure actuelle, il n'existe pas d'obligation légale à faire évaluer professionnellement le bâtiment, mais certaines déclarations de copropriétés et certains contrats d'assurance du syndicat l'imposent et peuvent également exiger une réévaluation périodique dans le but d'éviter une insuffisance d'assurance.

Important : le défaut d'assurance peut amener les administrateurs du syndicat à s'exposer à une poursuite de la part des copropriétaires pour avoir manqué à leur devoir de gestion.

Bien que le Code civil du Québec ne la rende pas obligatoire, l'assurance responsabilité des administrateurs est fortement conseillée afin de les protéger des conséquences financières si un copropriétaire ou un tiers poursuivait le conseil d'administration pour une erreur, une omission, une faute de gestion, une mauvaise décision. À noter que certaines déclarations de copropriété rendent la souscription d'une telle assurance obligatoire.

Une protection contre les dégâts d'eau est un avenant quasi nécessaire. Rappelons que la majorité des réclamations pour les syndicats de copropriété en 2013 était due à des dommages causés par l'eau. Pour être plus précis, il faut souligner que 50 % desdits dommages étaient liés à des problèmes de tuyauterie, 33 % à des infiltrations par le toit, les fenêtres ou les balcons, 9 % à des refoulements d'égouts, et 6 % à des chauffe-eau vétustes[2].

Selon le type de copropriétés et leurs particularités, plusieurs autres couvertures pourraient être importantes : par exemple, un avenant «?Bris de machine?» pour couvrir les dommages aux climatiseurs.

Assurance du copropriétaire

L'assurance du copropriétaire protège minimalement trois éléments :

• ses biens meubles;
• les améliorations apportées à son unité (modification des portes d'armoires de cuisine, nouveau plancher, etc.);
• sa responsabilité civile et celle des membres de sa famille.

Notons que les améliorationssont des travaux effectués dans une partie privative visant à augmenter sa valeur. Par exemple : construction d'une nouvelle salle de bain, changement des armoires ou des comptoirs de cuisine pour un matériau de qualité supérieure. Il est souvent difficile d'établir la liste de ces améliorations, surtout quand on n'est pas les premiers copropriétaires. Lors de l'achat d'une copropriété, il est donc important de demander à l'ancien propriétaire quelles sont les améliorations apportées par rapport à l'état d'origine de la copropriété ou d'obtenir la liste des améliorations apportées depuis la création de la copropriété (publication de la déclaration de copropriété). Donc, connaître l'état d'origine de son unité est très important.

Quant à la protection en responsabilité civile, les copropriétaires doivent se rappeler que le montant peut être fixé par la déclaration de copropriété et qu'il est essentiel d'en prendre connaissance pour respecter ses obligations.

Il est également important pour les copropriétaires de s'assurer pour l'insuffisance d'assurance du syndicat, ce qui leur permettra d'être indemnisés si le syndicat demande, par exemple, une cotisation spéciale pour payer la sous-assurance en cas de sinistre.

Lien entre les deux types d'assurance

L'assurance du copropriétaireagit en complément de l'assurance du syndicat de la copropriété, et ces deux assurances doivent être harmonisées pour offrir la meilleure protection possible pour chacune des parties. Pour s'assurer de bien arrimer les deux contrats, les copropriétaires peuvent demander une copie du contrat d'assurance du syndicat ou, à défaut, une attestation.

De son côté, le syndicat de copropriété peut également demander aux copropriétaires une attestation d'assurance, notamment pour vérifier le montant de la responsabilité civile qui peut être exigé dans la déclaration de copropriété.

Ce texte présente une information d'ordre général. Si vous désirez un avis plus spécifique en matière d'assurance, communiquez avec votre agent ou votre courtier en assurance de dommages. Ces professionnels certifiés sont encadrés par la Chambre de l'assurance de dommages, un organisme d'autoréglementation spécialisé dont la seule mission est la protection du public. Cette mission se concrétise par une approche préventive dans l'accompagnement et la conformité des professionnels, permettant ainsi de réduire, en amont, les lacunes pouvant causer préjudice aux consommateurs.

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[1] Bureau d'assurance du Canada, sondages sur la copropriété réalisés en 2014 et 2015.
[2] Bureau d'assurance du Canada.