L’adoption du premier budget d’un syndicat des copropriétaires

On observe même parfois que les copropriétaires ne contribuent pas aux charges communes pendant la période d’administration transitoire par le promoteur. On doit comprendre que ces pratiques sont contraires à la loi et qu’elles causent de nombreux inconvénients, notamment en ce qu’elles rendent la reddition de compte très ardue tant pour le promoteur que pour les copropriétaires.

Un syndicat de copropriétaires est formé au moment même où la déclaration de copropriété d’un immeuble est inscrite au registre foncier. Or pour fonctionner et assumer ses responsabilités, ce syndicat doit disposer d’un budget. C’est pour cette raison que tous les copropriétaires, y compris le promoteur, doivent contribuer, dès la création du syndicat, aux charges de la copropriété en fonction du budget du syndicat.

Ainsi, la loi prévoit que le budget qui est fourni à l’acheteur dans la note d’information « est établi pour une période débutant le jour où la déclaration de copropriété est inscrite » [1].

Mais il ne suffit pas que le promoteur insère un budget à la note d’information ou en transmette une copie aux acheteurs pour qu’il devienne le budget du syndicat.

La loi prévoit en effet des formalités pour l’adoption du budget, sans faire aucune distinction entre le premier budget du syndicat et ceux qui sont adoptés après la tenue de l’assemblée de transition. Le Code civil prévoit que c’est le conseil d’administration qui adopte le budget de la copropriété, mais seulement après avoir consulté l’assemblée des copropriétaires.

Ces formalités doivent être respectées dès le premier exercice financier lequel commence lors de l’inscription de la déclaration de copropriété.

Ainsi, même avant la tenue de l’assemblée de transition, l’administrateur transitoire doit voir à faire adopter le budget selon les prescriptions de la loi.

Pour ce faire, il doit consulter l’assemblée des copropriétaires et, ensuite, le faire adopter par le conseil d’administration qui est habituellement composé d’un administrateur unique.

Il est donc recommandé de consulter l’assemblée avant la vente des fractions au moyen d’une résolution écrite du copropriétaire unique qu’est à ce moment le promoteur. Ensuite, l’administrateur unique doit, lui aussi, adopter une résolution pour l’adoption du budget. Cela se fait généralement par résolution écrite également.

On peut rappeler que la première assemblée annuelle de copropriétaires doit être tenue dans les six mois de l’inscription de la déclaration de copropriété. Cette règle est applicable même si l’assemblée de transition n’a pas encore eu lieu. Ainsi, la résolution écrite du copropriétaire unique peut tenir lieu d’une telle assemblée annuelle.

Si le budget n’est pas adopté et qu’il ne perçoit pas les contributions de tous les copropriétaires, l’administrateur transitoire pourrait encourir une responsabilité personnelle.

Dans le cas de la conversion en copropriété divise d’un immeuble détenu en indivision par ses copropriétaires, les mêmes règles s’appliquent : le budget doit aussi être adopté en respectant les formalités prévues par la loi.