Que faire si le promoteur ne convoque pas l’assemblée de transition?

Suivant l’article 1104 du Code civil du Québec, le conseil d’administration d’une copropriété est tenu de convoquer une assemblée de transition dans les 90 jours à compter du moment où le promoteur ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires.

1104. Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d’une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires, le conseil d’administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l’élection d’un nouveau conseil d’administration.

 Si l’assemblée n’est pas convoquée dans les 90 jours, tout copropriétaire peut le faire.

Cette assemblée extraordinaire de copropriétaires n’est pas une assemblée annuelle. Elle a d’abord pour but d’élire un nouveau conseil d’administration (si évidemment l’élection est le mode de nomination des administrateurs prévu dans la déclaration de copropriété). Elle vise aussi à ce que le conseil d’administration agissant sous le contrôle du promoteur rende compte de son administration pendant la période transitoire. Des états financiers doivent être produits et transmis aux copropriétaires avec l’avis de convocation [1].

Si cette assemblée n’est pas convoquée dans le délai prévu par la loi, le Code civil prévoit que tout copropriétaire peut le faire. En principe, le promoteur ne peut donc empêcher la tenue de cette assemblée en s’assurant par exemple que le conseil d’administration ou l’administrateur unique ne la convoque pas.

On peut présumer que, dans la plupart des cas, les copropriétaires réclameront du conseil d’administration qu’il convoque et tienne cette assemblée.  Si tel n’est pas le cas, le copropriétaire qui décidera de s’en charger devra respecter les conditions prévues par la loi. Il devra ainsi convoquer tous les copropriétaires, dans les délais prévus dans la déclaration de copropriété ou par la loi et leur fournir les documents auxquels ils ont droit, notamment les états financiers.

Or une question se pose : comment un copropriétaire peut-il être en mesure de disposer des états financiers alors qu’il n’a probablement pas accès aux données financières nécessaires à leur préparation?

S’il n’a pas en main les données nécessaires, le copropriétaire pourrait sans doute convoquer l’assemblée en ne mettant à l’ordre du jour que l’élection d’administrateurs et non la reddition de compte. Par la suite, le conseil d’administration nouvellement élu pourra exercer les actions appropriées pour obtenir cette reddition.