Comment calculer la réduction des voix du promoteur à l'expiration de la 2e et 3e année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété?
Nous vous présentions, dans l’Infolettre du mois de novembre 2016, les dispositions afférentes aux réductions de voix dans le cadre d’assemblée des copropriétaires.
Aux vues de la jurisprudence et de la doctrine relatives à la réduction des voix du promoteur, nous avons cru bon de revenir sur le sujet et d’apporter quelques ajustements, principalement quant à l’application de l’article 1092 du Code civil du Québec.
Immeuble de cinq unités ou plus
Si vous êtes copropriétaires d'un immeuble comprenant cinq fractions ou plus et que le promoteur[1] du projet possède encore plusieurs de ces fractions, c'est alors l'article 1092 C.c.Q. qui reçoit application quant au calcul des voix de chacun pour les votes nécessitant une majorité simple (article 1096 C.c.Q.).
« Art. 1092. : Le promoteur d'une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60 % de l'ensemble des voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété. Ce nombre est réduit à 25 % par la suite. »
Prenons l'exemple suivant : quatre fractions sur six sont toujours la propriété du promoteur et les deux autres sont détenues par des copropriétaires différents. Les voix sont réparties comme suit : total de 65/100 pour le promoteur, 20/100 pour le copropriétaire 2 et 15/100 pour le copropriétaire 3.
1.1 Voix à la majorité simple
Répartition des voix à l'expiration de la 2e et 3e année d'existence de la copropriété
Répartition des voix dès la 4e année d'existence de la copropriété
Ainsi, dès la 4e année d’existence de la copropriété, le promoteur ne pourra prendre seul les décisions courantes de la copropriété. Il ne pourra, par exemple, adopter un règlement seul puisqu’une telle décision nécessite la majorité des voix des personnes présentes ou représentées à l’assemblée des copropriétaires.
1.2 Votes à la double majorité
Enfin, l'article 1099 C.c.Q. prévoit que, lorsque le nombre de voix d'un promoteur est réduit en application de l’article 1092 C.c.Q., le total des voix est réduit d'autant pour le vote des décisions exigeant les doubles majorités prévues aux articles 1097 et 1098 C.c.Q. (p. ex. : modification de l'acte constitutif, changement de la destination de l'immeuble, etc.).
Reprenons l’exemple exposé plus haut, mais pour un vote nécessitant les majorités prévues à l'article 1097 C.c.Q. (majorité des copropriétaires en nombre représentant les trois quarts de toutes les voix de la copropriété).
En conclusion, la prudence est de mise dans le calcul des voix, puisqu'une méconnaissance de ces règles pourrait ouvrir la porte à des contestations de décisions prises en assemblée des copropriétaires. La consultation de votre conseiller juridique peut être de mise afin d’éviter toute problématique future.
[1] Voir l'article 1093 C.c.Q. Code civil du Québec, pour la définition de « promoteur ».
