Acheteurs : attention aux cotisations spéciales potentielles

Vous avez déniché l’appartement en copropriété de vos rêves et souhaitez présenter une offre d’achat le plus rapidement possible. Vous avez même déjà retenu les services d’une personne qualifiée pour en faire l’inspection. Avez-vous toutefois pensé à vous informer auprès du vendeur et du syndicat de la copropriété de l’état de l’immeuble et des travaux qu’on projette d’y faire ?

Sans entrer dans le détail des informations qui peuvent ou doivent  être divulguées par le syndicat à un acquéreur potentiel, permettez-nous de relater les faits d’une récente affaire [1].

Le 31 mai 2013, madame Roy achète l’appartement en copropriété de madame Daigle. Quelques jours seulement après qu’elle ait emménagé dans son nouvel appartement, elle apprend lors d’une assemblée spéciale des copropriétaires qu’elle devra débourser une somme de 600 $ à titre de cotisation spéciale. Le syndicat doit effectivement procéder au remplacement du drain de fondation autour de certaines unités et le coût des travaux est élevé.

Madame Roy réclame donc à madame Daigle, la venderesse, le remboursement de cette cotisation spéciale puisqu’elle ne lui aurait pas été divulguée avant la vente. Selon les prétentions de madame Roy, madame Daigle devait clairement être au courant de la cotisation spéciale à venir au moment de la signature de l’acte de vente, puisqu’elle était membre du conseil d’administration du syndicat dans les années précédentes.

Un problème d’humidité au niveau du sous-sol avait effectivement été dénoncé par des copropriétaires dès septembre 2012. Or ce n’est qu’en avril 2013, à la suite d’une averse ayant laissé des traces importantes d’humidité sur le pourtour de la fondation, que le syndicat mandatera une firme spécialisée afin qu’elle procède à l’inspection du drain. Effectuée le 30 mai 2013, soit la veille de la vente en faveur de madame Roy, l’inspection révélera que le drain était bloqué et partiellement écrasé. La décision de procéder au remplacement du drain a finalement été prise lors de la réunion du conseil d’administration tenue le 2 juin 2013, soit après la vente.

Malgré le fait que les deux parties pouvaient se douter de l’existence du problème puisqu’elles avaient toutes deux pris connaissance du procès-verbal faisant état de la dénonciation de l’automne 2012, le tribunal a estimé que le conseil d’administration du syndicat n’avait véritablement été informé de la nature du problème et de ses conséquences financières que le 2 juin 2013, donc après la vente et la fin des activités de madame Daigle au sein du conseil d’administration.

La déclaration de copropriété prévoyait par ailleurs que la responsabilité quant au paiement des créances des copropriétaires qui deviennent liquides et exigibles après la vente incombe au nouveau copropriétaire. Or, au moment où la cotisation spéciale est devenue « liquide et exigible », c’est madame Roy qui était la nouvelle copropriétaire et non madame Daigle. Il faut savoir que cette clause est prévue dans la plupart des déclarations de copropriété.

Considérant ce qui précède, le tribunal a tranché en faveur de la venderesse et a conclu que madame Roy était seule responsable du paiement de la cotisation spéciale.

Cette situation souligne l’importance pour l’acheteur de bien s’informer auprès du vendeur et du syndicat de la copropriété, et pour le vendeur et le syndicat, de s’assurer de divulguer toute l’information qu’ils détiennent.