Comment vérifier la santé financière du syndicat des copropriétaires? Lire et comprendre les états financiers.
Il revient à chaque copropriétaire d’être attentif aux signaux envoyés par les états financiers. Voici ce qu’il faut surveiller.
À la date de fin de l’exercice financier du syndicat de copropriétaires, l’état des résultats présente les charges et les contributions des copropriétaires. Il permet de comparer les résultats avec le budget. Quant au bilan, il fait état de la situation financière du fonds d’administration générale et du fonds de prévoyance.
Le bilan présente trois types d’information : les biens que possède le syndicat (l’actif), les dettes du syndicat (le passif) et l’avoir du syndicat (l’actif net ou le solde des fonds).
En général, l’actif comprend l’encaisse et les placements, ainsi que les cotisations des copropriétaires qui n’auraient pas été acquittées. Si le syndicat est aussi propriétaire d’immobilisations, comme l’appartement du concierge, ces biens immobilisés font aussi partie de l’actif. Le passif comprend les dettes à court terme, comme les comptes à payer à des fournisseurs et, s’il y a lieu, les dettes à long terme. L’actif net révèle si le syndicat possède des surplus ou s’il est en déficit.
Votre syndicat est-il en bonne santé financière? Voici les deux éléments à examiner dans le bilan pour répondre à cette question.
Premièrement, il faut considérer le solde du fonds d’administration générale. Si le solde est négatif, cela signifie que le syndicat manque de liquidités pour payer les dépenses courantes. Si on constate que l’encaisse est insuffisante à cause des cotisations non perçues, il pourrait être opportun de mettre en place des procédures de recouvrement.
Mais le déficit peut aussi résulter du cumul de petits déficits annuels ou encore de dépenses occasionnées par des imprévus. S’il s’agit effectivement d’imprévus, il faudra veiller à ce qu’une réserve soit prévue dans le budget et qu’elle soit suffisante pour faire face aux imprévus. Il conviendra peut-être aussi de considérer une augmentation du taux de cotisation ou l’imposition d’une cotisation spéciale pour renflouer le déficit et éviter les déficits à répétition.
Dans tous les cas, il faut s’assurer que le fonds de prévoyance n’est pas utilisé pour payer les dépenses courantes, une pratique interdite par le Code civil. Le fonds de prévoyance ne doit être utilisé que pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes. De plus, les sommes qui le constituent doivent être déposées dans un compte bancaire distinct de celui du fonds d’administration.
Deuxièmement, il faut analyser le solde du fonds de prévoyance pour s’assurer que le fonds sera suffisant pour financer les travaux majeurs à entreprendre dans le futur. Il est prudent de commander une expertise indépendante régulière pour vérifier l’état de l’immeuble afin de prévoir les dépenses de réfection et d’entretien des parties communes et déterminer s’il faut accroître la part des cotisations qui y est versée, sachant que les contributions minimales prévues par le Code civil sont le plus souvent insuffisantes.
En définitive, il revient à chaque copropriétaire d’être attentif aux signaux envoyés par les états financiers.
