La mise en vente d'une fraction de copropriété

La vente d'une fraction est-elle soumise à des restrictions ou à des formalités prévues par la déclaration de copropriété ?
Le locataire a-t-il le droit de demeurer dans les lieux?

La vente d'un appartement en copropriété est-elle soumise à des restrictions ou à des formalités prévues par la déclaration de copropriété ?

Le copropriétaire qui songe à mettre sa fraction en vente devrait vérifier si la déclaration de copropriété contient des restrictions ou des formalités à ce sujet.

On a l’habitude de voir, dans des appartements en copropriété qui sont situés dans d’autres provinces ou des états américains, des clauses par laquelle la vente et les acheteurs eux-mêmes doivent être préalablement approuvés par le conseil d’administration. Ce genre de clause est très rare au Québec puisque la loi énonce clairement que les restrictions aux droits d’un copropriétaire, y compris son droit de vendre sa fraction, doivent être justifiées par la destination de l’immeuble (art. 1056 C.c.Q.).

Bien qu’au Québec l’approbation de la vente par le conseil d’administration ne soit qu’exceptionnelle (art. 1056 C.c.Q. ), la déclaration de copropriété n’en contient pas moins des clauses qui intéressent directement le vendeur. On peut penser à l’obligation du vendeur d’informer l’acheteur de l’existence de la déclaration de copropriété et aux droits et obligations du vendeur et de l’acheteur relativement aux charges déjà acquittées, et celles à venir.

Par ailleurs, lorsque les nouvelles dispositions de la loi entreront en vigueur (art. 1068.1 C.c.Q.), le vendeur sera tenu de remettre au promettant acheteur, en temps utile, une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Le contenu de cette attestation sera déterminé par un règlement du gouvernement à venir. À cette fin, le syndicat devra remettre cette attestation dans un délai de 15 jours au copropriétaire qui en fait la demande.

Le locataire a-t-il le droit de demeurer dans les lieux?

Lorsque la copropriété a été établie dans le cadre de la conversion d’un immeuble locatif, il est possible que les locataires en place depuis l’établissement de la copropriété aient droit au maintien dans les lieux. Selon la Loi sur le tribunal administratif du logement, ces locataires sont identifiés dans l’autorisation du Tribunal administratif du logement, laquelle est annexée à la déclaration de copropriété.

Si la fraction mise en vente est habitée par un locataire qui n’est pas le propriétaire et qu’il s’agit d’un ancien immeuble locatif, le copropriétaire-vendeur devrait vérifier si l’acheteur pourra reprendre la fraction pour l’occuper lui-même. Le cas échéant, le vendeur devra informer son acheteur de cette situation. On doit aussi noter que ce droit du locataire n’est pas limité dans le temps.