Promoteur - Contrat préliminaire (promesse d’achat)

Qu'est-ce qu'un contrat préliminaire?
Le contrat préliminaire (la promesse d’achat) doit-il prévoir une clause permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat?
L’acheteur doit-il payer une pénalité s’il renonce à acheter?
Le contrat préliminaire (la promesse d’achat) doit-il être accompagné d’une note d’information?
Et qu’en est-il du budget prévisionnel?
Le promoteur a-t-il joint la déclaration de copropriété à la note d’information?
Le plan de garantie couvre-t-il les acomptes versés à l’entrepreneur?

Qu'est-ce qu'un contrat préliminaire?

L’une des premières étapes menant à l’achat de votre propriété est la signature d’une promesse d’achat (ou « contrat préliminaire »). L’acheteur s’y engage à acheter et le vendeur à vendre, au prix et selon les conditions qui y sont prévus. Ce contrat préliminaire lie les parties et les oblige à signer, ultérieurement, le contrat de vente notarié.

Ce contrat préliminaire doit notamment indiquer (art. 1786 C.c.Q.) :

les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur;
les ouvrages à réaliser;
le prix de vente (et mentionner, si le prix est révisable, les modalités de la révision);
la date de délivrance et les droits réels qui grèvent l'immeuble;
les informations utiles relatives aux caractéristiques de l'immeuble.

Un règlement du gouvernement à venir pourra déterminer d’autres renseignements devant figurer dans le contrat préliminaire.

Le contrat préliminaire (la promesse d’achat) doit-il prévoir une clause permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat?

Un contrat préliminaire écrit est obligatoire lorsqu’une fraction est vendue par le constructeur ou le promoteur et que l’acheteur entend lui-même l’habiter (art. 1785 C.c.Q.). Il est alors obligatoire de prévoir une clause permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat dans les 10 jours de la signature du contrat préliminaire, tant qu’il n’a pas reçu la note d’information ou dans les 10 jours de sa réception. C’est ce qu’on appelle la « faculté de dédit ».

L’acheteur doit-il payer une pénalité s’il renonce à acheter?

Une pénalité est habituellement prévue dans la clause permettant à l’acheteur de renoncer à donner suite au contrat préliminaire. Dans tous les cas, elle ne doit pas excéder 0,5 % du prix de vente convenu.

Le contrat préliminaire (la promesse d’achat) doit-il être accompagné d’une note d’information?

Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise, le constructeur ou le promoteur vendeur doit s’assurer de fournir à l’acheteur une note d'information contenant les informations suivantes :

Les noms des architectes, des ingénieurs, des constructeurs et des promoteurs du projet;
Le plan de l’ensemble du projet immobilier;
Le plan général de développement du projet, s'il y a lieu;
Le sommaire d’un devis descriptif;
Le budget prévisionnel établi sur une base annuelle d’occupation complète de l’immeuble (à partir de la date de publication de la déclaration de copropriété (art. 1791 C.c.Q. );
La description des installations communes;
Les renseignements sur la gérance de l’immeuble;
L’état des baux consentis par le promoteur ou le constructeur sur les parties privatives ou communes de l’immeuble;
Que l’immeuble est couvert par un plan de garantie, s’il y a lieu, et les modalités qui permettent d’en prendre connaissance;
Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété et de l'extrait du règlement de l'immeuble.

(art. 1787 C.c.Q., art. 1788 C.c.Q., art. 1789 C.c.Q.)

Et qu’en est-il du budget prévisionnel?

Peu importe la nature du projet, les conditions du marché forcent le promoteur à préparer un « budget prévisionnel » de la copropriété. En effet, le montant des charges communes qui devra être acquitté constitue une préoccupation importante pour tout acheteur.

Lorsque l’immeuble comporte des fractions d’habitation et que l’acheteur entend habiter lui-même la maison ou l’appartement en copropriété, le promoteur est tenu par la loi de fournir un budget prévisionnel (art. 1788 C.c.Q. et art. 1791 C.c.Q. ).

Le budget doit être établi sur une base annuelle d’occupation complète de l’immeuble. Il doit tenir compte des charges communes, lesquelles comprennent notamment les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance.

On doit noter que les charges communes ne sont pas réparties entre les copropriétaires en fonction de la superficie des parties privatives, mais bien en proportion de la valeur relative de chaque fraction établie dans la déclaration de copropriété (art. 1064 C.c.Q., art. 1041 C.c.Q.).

Le promoteur a-t-il joint la déclaration de copropriété à la note d’information?

La déclaration de copropriété doit être jointe à la note d’information. Toutefois, lors de la mise en marché du projet, il est très rare que la déclaration de copropriété soit rédigée. C’est pourquoi la loi permet qu’on joigne à la note d’information une copie de la déclaration de copropriété, même à l’état d’ébauche, ou encore un résumé.

(art. 1788 C.c.Q.)

Le plan de garantie couvre-t-il les acomptes versés à l’entrepreneur?

Le « Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs » est obligatoire depuis 1999. Ce plan vous assure que l’entrepreneur assumera adéquatement l’ensemble des obligations qui lui incombe aux termes du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Par contre, ce plan de garantie ne s’applique pas à tous les types de bâtiments résidentiels neufs achetés d’un promoteur. Il existe des plans de garantie non conventionnel pour les bâtiments non couverts par la garantie obligatoire.

Dans tous les cas, la loi impose désormais que tous les acomptes versés à un constructeur ou à un promoteur pour l’achat d’une fraction d’habitation soient protégés entièrement soit par un ou plusieurs des moyens suivants: un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel déterminé par règlement du gouvernement.

Le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (obligatoire)

Au Québec, un règlement prévoit que la vente de certaines fractions est obligatoirement protégée par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Cette garantie s’applique uniquement aux maisons unifamiliales, jumelées ou en rangées, et aux appartements à la condition que l’immeuble ne comporte pas plus de quatre parties privatives superposées. Il doit s’agir d’un bâtiment entièrement neuf. Cette garantie ne s’applique donc pas aux immeubles existants convertis en appartement en copropriété, même s’ils font l’objet de travaux majeurs.

Le plan de garantie offre plusieurs protections à l’acheteur, notamment pour les acomptes versés et la construction des parties privatives et communes. Lorsque les acomptes sont protégés par le plan de garantie, les acheteurs hésiteront généralement moins à verser directement ces acomptes au promoteur et à lui verser des sommes plus importantes.

Nous vous invitons à consulter le site de la Régie du bâtiment. Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs y est bien expliqué. Le lecteur y trouvera en outre de l’information portant notamment sur la garantie de remboursement de l’acompte et sur les conditions entourant certaines réclamations.
Les plans de garantie conventionnelle (non obligatoire)

Si le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne s’applique pas à votre cas, le promoteur peut vous offrir une garantie conventionnelle non obligatoire. Le promoteur y est même tenu si le créancier hypothécaire qui finance le projet l’exige.

Il faut souligner que le plan de garantie obligatoire ne s’applique pas aux immeubles qui comptent plus de quatre parties privatives superposées, ni aux immeubles recyclés ou convertis.

Le contenu de la garantie conventionnelle non obligatoire peut différer d’un projet à l’autre. Il protège généralement les acomptes versés par les acheteurs, mais il faut s’en assurer, et à défaut les acomptes devront être protégés par l’un ou plusieurs des autres moyens prévus par la loi.