Acheteur

L’achat d’un condo est habituellement un moment heureux. Bien souvent, tout se passe très vite. Il faut quand même prendre conscience qu’il s’agit d’un achat important et que des précautions doivent être prises pour éviter les mauvaises surprises. Plusieurs vérifications devraient ainsi être faites, le plus tôt possible…

Droits et obligations

Note : Il est important de prévoir dans le contrat préliminaire (promesse d’achat) que l’acheteur pourra compter sur un délai raisonnable pour faire certaines vérifications relatives à l’immeuble et à la copropriété. Le délai généralement choisi par les parties est de 7 à 10 jours.

L’acheteur est en droit de demander que la promesse d’achat soit conditionnelle à :

L’obtention d’un financement hypothécaire par l’acheteur.
L’inspection du condo par un inspecteur en bâtiment dont les services ont été retenus par l’acheteur (par exemple pour une maison en rangée ou un petit immeuble). Dans le cas dans grandes tours en copropriété, cette inspection est parfois pratiquement impossible. Dans ce cas, les vérifications relatives au fonds de prévoyance, au fonds d’auto assurance et au carnet d’entretien sont encore plus importantes.
La lecture de la déclaration de copropriété par un conseiller juridique afin d’en faire valider le contenu et pour évaluer si les conditions de vie dans l’immeuble sont convenables.
L’obtention, de la part du vendeur, d’un certificat de localisation à jour.
Les vérifications par l’acheteur auprès du syndicat, à sa satisfaction, notamment :
Vérifier auprès du syndicat s'il dispose d’un rapport d’expert concernant les équipements communs qui devront éventuellement être remplacés, incluant toute recommandation pertinente quant aux sommes à verser annuellement au fonds de prévoyance. Dans l’affirmative, vérifier si le syndicat respecte les recommandations de l’expert.
Vérifier auprès du syndicat s’il dispose d’un fonds d’auto assurance. Si oui, demander quel est le montant accumulé dans ce fonds.
Avoir la possibilité de consulter les procès-verbaux pour une période de trois à cinq ans avant la conclusion de la vente.
Vérifier auprès du syndicat si ce dernier dispose d’un carnet d’entretien contenant un calendrier d’entretien périodique des parties communes et des équipements communs.
Demander si ce carnet d’entretien est respecté par le syndicat.
Avoir la possibilité de prendre connaissance des états financiers du syndicat pour les dernières années.
Vérifier le montant des frais communs qui sont payables au syndicat par chaque copropriétaire, généralement de façon mensuelle.
Vérifier les montants des contributions spéciales déjà établies, mais qui seront payables par l’acheteur après la vente. (L’acheteur pourrait conclure des ententes nécessaires avec le vendeur à cet effet.)
S’assurer que le vendeur a payé toutes ses charges communes et ses contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance. (À défaut, l’acheteur sera responsable des arrérages et des intérêts de son vendeur, à moins qu’il ait fait une demande d’état des charges communes dues au syndicat et que ce dernier n’ait pas répondu dans les 15 jours de la demande).
Vérifier auprès du syndicat que les règlements que l’acheteur a en main sont complets et à jour.
Obtenir du syndic une preuve d’assurance de l’immeuble.

Particularités du contrat préliminaire (promesse d’achat) d’un condo résidentiel du constructeur ou du promoteur, que l’acheteur occupera lui-même :

S’assurer que l’offre d’achat comporte une clause (la faculté de dédit) qui permet à l’acheteur de renoncer à acheter dans les 10 jours de la signature du contrat préliminaire, tant qu’il n’a pas reçu la note d’information ou dans les 10 jours de sa réception.
S’assurer que toute pénalité prévue au cas où l’acheteur exercerait ce droit (la faculté de dédit) n’excède pas 0,5 % du prix de vente convenu.
Vérifier si le plan de garantie offre une protection des acomptes versés par les acheteurs et, si tel est le cas, jusqu’à concurrence de quel montant. À défaut de plan de garantie, songer à consulter un notaire afin qu’il dépose cet acompte dans son compte en fidéicommis (jusqu’à la signature de l’acte de vente notarié).

Avant de signer la promesse d’achat, l’acheteur est en droit de poser des questions au syndicat :

Existe-t-il des cotisations qui ont été votées et qui ne sont pas encore exigibles ? De telles cotisations sont-elles à prévoir?
Quel est le montant accumulé dans le fonds de prévoyance? (Établir un prix de vente en fonction de l’usure du bâtiment si le syndicat ne dispose pas d’un fonds de prévoyance suffisant).
Existe-il un fonds d’auto assurance ? Si oui, quel est le montant accumulé dans ce fonds ?
L’exercice en cours laisse-t-il prévoir un déficit d’opération pour l’année courante?
Un surplus pour la même période est-il à prévoir?
Avez-vous eu connaissance d’une procédure judiciaire, de médiation ou d’arbitrage en cours ou sur le point d’être intentée contre le syndicat ? Le syndicat a-t-il lui-même intenté un recours contre un tiers ou un copropriétaire? Si oui, veuillez nous fournir quelques explications.
Un jugement a-t-il été rendu contre le syndicat? Si tel est le cas, veuillez nous indiquer le moment où la cause d’action a pris naissance, la somme d’argent due en vertu de ce jugement et si celle-ci a été payée.
Quelle est la nature de l’assurance contre les risques usuels souscrite par le syndicat?
Quelle est le montant de la plus haute franchise des assurances souscrites par le syndicat en cas de réclamation d’assurance (à l’exception de celle prévue pour le tremblement de terre ou l’inondation)? (Ceci permettra d’établir le montant que devra contenir le fonds d’auto assurance).
Quelles sont les limites de couverture du contrat d’assurance en cas de dégâts d’eau?
Est-ce que l’assurance du syndicat assure pour la valeur de reconstruction?
Existe-t-il des indemnités d’assurance payables à la partie qui fait l’objet de la vente?
Le propriétaire de la fraction qui fait l’objet de la vente doit-il payer à la copropriété des frais additionnels pour une partie commune à usage restreint dont il est l’utilisateur?
Le vendeur et les anciens propriétaires ont-ils, à votre connaissance, effectué des travaux dans leur partie privative qui affectent les parties communes?
Le vendeur a-t-il, à votre connaissance, posé certains actes en contravention de la déclaration de copropriété, lesquels actes pourraient avoir des répercussions pour un acheteur?
Y a-t-il, à votre connaissance, un facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou d’augmenter les dépenses y afférentes?
Y a-t-il des règlements adoptés et consignés aux registres de la copropriété qui n’apparaissent pas à la déclaration de copropriété?
À quelle date a été tenue la dernière assemblée générale des copropriétaires?
Veuillez nous indiquer les décisions extraordinaires qui auraient été prises ou qui doivent être prises par l’assemblée de copropriétaires.
Le syndicat dispose-t-il d’une étude de l’immeuble relative à la constitution du fonds de prévoyance?
Si oui, le syndicat respecte-t-il les recommandations de cette étude?
Le syndicat dispose-t-il d’un carnet d’entretien ?
Est-ce que les charges communes payables par les administrateurs pour notamment l’entretien et la gestion de la copropriété sont à jour ?
Est-ce qu’un administrateur, qui est également copropriétaire, est en défaut de paiement de ses charges communes depuis plus de trois mois ?

Lorsque les conditions prévues à la promesse d’achat se sont réalisées, le vendeur a l’obligation :

De signer l’acte de vente.

Quelles sont les conséquences possibles de ne pas demander des informations au syndicat ?

En omettant d’effectuer des vérifications auprès du syndicat, l’acheteur pourrait notamment être tenus de payer les arrérages des charges communes dues par le vendeur, y compris les intérêts. De plus, l’acheteur pourrait avoir à payer une cotisation spéciale dont il n’était pas au courant lui occasionnant ainsi une dépense non prévue qui peut représenter un montant important.