La copropriété
Qu’est-ce qu’une copropriété?
Qu’est-ce qu’une copropriété indivise?
Qu’est-ce qu’une copropriété divise?
Quelles sont les différentes formes de copropriété divise résidentielle?
Quelles sont les étapes menant à la création d’une copropriété divise?
Confection et dépôt du plan de cadastre
Rédaction, signature et publication de la déclaration de copropriété
Quand la copropriété divise est-elle créée?
La copropriété est le droit que plusieurs personnes ont sur un même bien ou sur un même immeuble. Elle peut être indivise ou divise.
Qu’est-ce qu’une copropriété indivise?
Une copropriété est dite « indivise » lorsque le bien n’est pas matériellement divisé. C’est le cas, par exemple, lorsqu’une maison, un chalet ou un appartement en copropriété (condo) appartient à un couple, « aux deux noms ».
Pour d’autres renseignements au sujet de la copropriété indivise, vous pouvez consulter le site d’Éducaloi.
Qu’est-ce qu’une copropriété divise?
La copropriété divise requiert pour sa part une division matérielle d’un immeuble en plusieurs parties distinctes.
La copropriété divise est une forme particulière de propriété, une modalité, qui est prévue à l’article 1010 C.c.Q. En copropriété divise, la propriété d’un immeuble est répartie entre une ou plusieurs personnes par fractions (art. 1038 C. c. Q.). Ici, le mot « fraction » est un terme juridique qui ne signifie pas une quote-part ou une fraction mathématique, mais plutôt un appartement détenu en copropriété divise ou ce qu’on appelle dans le langage courant, un condo. Il est à noter que dans certains projets, une fraction pourrait également être un stationnement ou un autre élément. Il est donc important de vérifier le contenu de la déclaration de copropriété afin de savoir quelles sont les fractions prévues dans le projet.
Chaque fraction comporte une partie privative qui appartient de façon individuelle à son propriétaire, une part indivise dans les parties communes et, dans la plupart des cas, des droits d’usage exclusif portant sur certaines parties communes, soit des parties communes à usage restreint.
Pour d’autres renseignements au sujet de la copropriété divise, vous pouvez consulter le site d’Éducaloi.
Quelles sont les différentes formes de copropriété divise résidentielle?
Lorsqu’il s’agit de transformer des bâtiments existants, de rénover des immeubles et de construire de nouveaux projets pour permettre la vie en copropriété, l’imagination des promoteurs et des architectes est très vaste.
Il existe différentes formes de copropriété. Les deux principaux types de copropriété résidentielle sont les tours d’habitation et les maisons en rangée.
Certaines variantes sont possibles : copropriété à destination mixte résidentielle et commerciale, copropriétés comportant plusieurs immeubles aménagés par phases, etc. Tous ces types de copropriétés peuvent être établis par phases.
Quelles que soient la configuration et les spécificités des projets résidentiels en copropriété divise, il faut savoir qu’ils sont tous assujettis aux mêmes règles prévues par le Code civil du Québec. Il est important que, dès l’achat, les acheteurs d’une copropriété en connaissent bien la structure légale.
Quelles sont les étapes menant à la création d’une copropriété divise?
La première étape consiste en la confection et le dépôt au registre foncier d’un plan de cadastre par lequel des numéros de lots distincts sont attribués à chaque partie privative et aux parties communes (art. 3030 C. c. Q. ).
Un plan cadastral est préparé par un arpenteur-géomètre. Il ne doit pas être confondu avec le certificat de localisation qui est un document privé, aussi préparé par l’arpenteur-géomètre, mais pour le compte du propriétaire d’un immeuble et de son créancier hypothécaire.
Le plan de cadastre peut être horizontal ou vertical, selon la configuration du projet.
Un plan de cadastre horizontal est établi lorsque les lots ne sont pas superposés (ou, autrement dit, lorsque les lots ne sont pas situés les uns par-dessus les autres). Ainsi, chaque lot créé par le plan cadastral comprend tout le volume compris entre un point très profond dans le sol (nadir) et un point très haut dans les airs (zénith). Dans ce cas, les lots sont contigus, c’est-à-dire qu’ils sont situés les uns à côté des autres.
Un plan cadastral horizontal peut être utilisé, par exemple, pour un projet de maisons en rangée.
Lorsque les lots sont superposés, l’arpenteur établit un plan de cadastre vertical. C’est le cas tant pour les grandes tours d’habitation que pour les petits immeubles, alors qu’au moins deux appartements sont situés l’un en dessous de l’autre ou encore pour certaines maisons de ville.
La deuxième étape de la création d’une copropriété divise consiste en la signature et la publication d’une déclaration de copropriété notariée.
Le ou les propriétaires de l’immeuble destiné à la copropriété, ainsi que leurs créanciers hypothécaires, doivent signer un acte notarié qu’on appelle « déclaration de copropriété ». Ce document établit la copropriété sur l’immeuble et prévoit les règles qui régiront par la suite les relations entre les copropriétaires.
La déclaration est publiée au registre foncier et inscrite contre tous les lots communs et privatifs (art. 1060 C.c.Q.). Depuis le 1er juin 2022, la déclaration de copropriété, et, sauf exception, ses amendements, doivent obligatoirement être rédigés en français.
La déclaration de copropriété ne peut être publiée avant le dépôt du plan cadastral qui donne à chacune des parties privatives et communes un numéro de lot distinct (art. 3030 C.c.Q.).
Dans le cas où l’immeuble appartient à une seule personne, par exemple un promoteur, ce dernier peut signer seul la déclaration de copropriété. Évidemment, la signature de son créancier hypothécaire est aussi requise. Les acheteurs n’ont pas à signer ce document même s’ils ont signé une promesse d’achat/contrat préliminaire.
Par la suite, au fur et à mesure que le promoteur vend ses fractions, par acte de vente, les acheteurs deviennent copropriétaires et sont liés par la déclaration de copropriété (art. 1062 C.c.Q. ).
Dans le cas où un immeuble résidentiel appartient à plusieurs personnes, celles-ci doivent toutes signer la déclaration de copropriété. Leurs créanciers hypothécaires signent également ce document.
Lorsqu’il s’agit de la conversion d’un immeuble locatif, des règles particulières s’appliquent. L’autorisation du Tribunal administratif du logement de même celle de la municipalité dans laquelle se trouve l’immeuble est généralement nécessaire.
Après la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier, le promoteur peut conclure des ventes avec des acheteurs, chez le notaire.
La copropriété divise (art. 1038 C.c.Q. ) est créée à la date où la déclaration de copropriété est publiée au registre foncier.
Ainsi, une fraction ne peut être vendue par acte de vente tant que la déclaration de copropriété n’est pas publiée. Il est toutefois possible de signer une promesse d’achat/un contrat préliminaire avant le dépôt du plan cadastral et la publication de la déclaration de copropriété. Cette promesse d’achat/ce contrat préliminaire lie alors les deux parties. Elles devront signer l'acte de vente au moment convenu entre elles, lequel devra être postérieur à la date de publication de la déclaration de copropriété au registre foncier.